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競売の流れと期間を徹底解説!ローン滞納から入札まではどれくらい?

住宅ローンを滞納し続けた場合、住宅が競売にかけられるケースは少なくありません。
競売は、ローンを提供している債権者が申し立てることで行われる手続きです。
競売はどのような流れで進み、どのくらいの期間で完了するのでしょうか。今回は、競売の流れや期間、デメリットについて詳しく解説していきます。

遠鉄の不動産・浜松ブロック長 江間 和彦(えま かずひこ)


宅地建物取引士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士

競売の流れと期間を解説

競売は債務者のローンの支払いが滞っている場合に、ローンを提供している債権者が裁判所に申し立てて行う「債権回収手段」の1つです。
ある日突然始まるイメージですが、実際は一定期間猶予を設けたうえで実行されます。

滞納期間に沿って、競売までの流れを詳しくみていきましょう。

【ローン滞納1か月~】督促状が届く

督促状は、滞っている返済を促す書面です。
滞納が1か月目であれば督促状ではなく、支払い請求書が届くこともあります。

滞納が長引く場合、保証会社や代理弁済という専門的なワードが並ぶ催告書や督促状が届くようになります。
これはローンの支払いに対して、債務者が債務を実行しない場合に、今後どのようなことになるのかを書面で解説している書類です。

【ローン滞納6か月~】期限の利益喪失

期限の利益喪失とは?
住宅ローンを分割で支払う権利を失ったことを示します。

住宅ローンに関しては、多くの方は契約の段階で毎月分割して支払う契約を交わしているでしょう。
しかし期限の利益喪失を迎えたことによって、ローンの残債の一括支払いを行わなければなりません。

期限の利益喪失となった場合には、住宅ローンが解約されます。
分割支払いの権利そのものを失うことを意味するため、住宅ローンに関してはもう一度分割払いにする手続きができない点に注意が必要です。

ちなみに期限の利益喪失通知の後には、代位弁済通知書が送られてきます。
代位弁済通知書は、保証会社が債務者の代わりに住宅ローンを支払ったことを証明する書類です。
この通知書が送られた後、債権者は金融機関から保証会社に変更になります。

【ローン滞納8か月~】差し押さえ通知が届く

差し押さえ通知は、競売にかけるために裁判所が住宅を差し押さえたことを知らせる書類です。
金融機関や保証会社ではなく、裁判所から届きます。
この時点で債務者に住宅の所有権はなくなり、自由に売却できる権利は失われます。

【ローン滞納9か月~】競売開始決定通知書が届く

裁判所から不動産が競売にかけられたことを知らせる、競売開始決定通知書が送られてきます。

【ローン滞納10か月~】現況調査

裁判所の執行官が差し押さえた物件の現況調査を行います。
法律に基づいて強制的に行われるものであり、債務者に拒否権はありません。
不動産鑑定士などによる価格査定なども踏まえて、競売にかける住宅の価格を決定します。

【ローン滞納13か月~】競売の期間入札通知書が届く

競売の期間入札通知書は、競売にかけられた物件の入札の期限が書かれている書類です。
売却期間に関しては裁判所が定めるものであり、債務者の意思は関係ありません。

【入札2~3週間前】BITに公開

BITとは?
不動産競売物件情報サイト(Broadcast Information ofTri-set system)のことで、競売にかけられた物件を閲覧できる Web サイトです。

BITシステムでは、競売にかけられた物件を誰でも検索して探すことが可能です。
Webサイトの管理者は裁判所であり、開札結果なども確認できます。

公開情報は誰でも閲覧できるため、周囲に経済事情を知られる可能性もあるでしょう。

入札・開札

競売物件の入札は、オークション形式です。
裁判所が設定した基準価格を満たしたうえで、最も高額で入札した方に売却します。
開札とは入札期間が終わった後に、執行官が入札者の金額と名前を読み上げることです。
その後は入札者が代金を支払って、所有権が移動します。

競売後はいつまでに退去が必要?

競売にかけられたとしても、落札から明け渡しまで最長で2か月ほどの猶予があります。
裁判所が明け渡しの判断を下すまでに、ある程度の時間がかかるためです。

落札者が引渡命令申立てをすることによって、強制執行を行うことも可能です。
強制執行の際は引越しの準備など関係なく、家財道具なども運び出され、場合によっては処分される可能性もあります。

競売のデメリット

競売は住宅ローンの債務を債権者が回収するための手段です。
債権者にとっては競売物件を売却することで、少しでも債務を買収できるというメリットがあります。

しかし債務者にとっては競売で売却したからといって、ローンを全額返済できるわけではありません。
ここからは、競売のデメリットについてみていきましょう。

売却価格が安い

競売の場合、売却価格は市場価格と比較すると安価になります。
現況確認などによって、執行官と不動産鑑定士が物件を確認しているものの、以下の理由から相場の7割程度が一般的です。

  • 落札者が一般ではなく不動産会社であることが多い
  • 早めの債権回収を行うため、市場価格も安価な値段で売却している

計画的な引越しが難しい

競売で自宅を手放す場合、退去の日程などは債務者が決めることはできません。
場合によっては強制退去もあるため、計画的な引越しは難しいでしょう。

引越し費用・税金などの滞納分を自身で用意

不動産の売却代金は、全て債務の返済に充てられます。
そのため引越し費用や税金、公共料金の滞納分は、自分で工面しなければなりません。

周囲に経済事情が知られる可能性がある

自宅が競売にかけられると、次のようなことから周囲に経済事情を知られる可能性が高いでしょう。

  • 執行官が調査に来る
  • 不動産業者が訪問営業に来る
  • BITシステムに載る

競売を避けるため、任意売却を検討しよう

任意売却とは住宅ローンの返済が残っている不動産を、債権者の合意のもとで売却する方法です。
競売による売却を回避する有効な手段といえます。
任意売却には以下のメリットもあります。

  • 市場価格に近い価格で売却できる
  • 計画的な売却ができる
  • 売却代金を引越し費用などに使用できる
  • プライバシーを守れる

任意売却について詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

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まとめ

競売は債権者が債権を回収するための手段の1つです。
住宅ローンを滞納すると、いずれ不動産が差し押さえられ、競売によって強制的に売却されてしまいます。

競売は不動産の所有者にとって、不利な条件が多いでしょう。
そのため競売を回避するためにも、任意売却の検討をおすすめします。

住宅ローンの滞納が続くようであれば、任意売却の実績豊富な不動産会社に相談してみましょう。

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