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任意売却の費用負担は?持ち出し不要の理由を解説

任意売却とは、住宅ローンの返済が滞っている場合の選択肢です。
そのため経済的に余裕がないケースが多く、売却費用の捻出も難しいでしょう。

任意売却の費用は、基本的には持ち出し不要です。
今回は任意売却の費用について、持ち出し不要の理由も含めて解説します。

遠鉄の不動産・中遠ブロック長 岩井 優(いわい ゆう)


宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、CPM®(米国不動産経営管理士)、相続支援コンサルタント、3級ファイナンシャル・プランニング技能士

任意売却の費用負担は?

任意売却には仲介手数料や抵当権の抹消費用など、さまざまな費用が発生します。
これらの費用は売主が負担するものです。

ただし任意売却に伴って発生する費用のほとんどは、物件を売却した代金から支払われます。
任意売却が成功すれば、売主はあらかじめ費用を用意する必要はありません。
そのため任意売却では「費用の持ち出しが不要」といわれています。

しかし費用の全てが、売却代金から支払われるとは限りません。
たとえば自宅を任意売却すれば引越しが必要ですが、引越し費用を売却代金から支出できるかどうかは、債権者との交渉次第です。

任意売却にかかる諸費用

ここからは任意売却にかかる諸費用について解説します。
任意売却の諸費用は、交渉次第で売却代金からの支払いが可能です。

売却時の仲介手数料

売却時の仲介手数料は、任意売却を仲介した不動産会社に支払います。
仲介手数料は任意売却が成立した場合に支払われるので、売却が成立しなければ仲介手数料は発生しません。

仲介手数料は宅地建物取引業法という法律で、以下のように上限が定められています。

  • 200万円以下の部分:5%以内
  • 200万円超~400万円以下の部分:4%以内
  • 400万円超の部分:3%以内

売却価格が400万円以上の場合、一般的には「売却価格×3%+6万円+消費税」という式で計算します。

抵当権抹消費用

住宅ローンの借り入れをする場合、ローンが返済されなくなるリスクに備えて、債権者によってローンの対象となる物件に「抵当権」が設定されます。
抵当権を有する債権者を抵当権者といいます。

ローン返済が長期にわたって滞った場合、抵当権者は抵当権を実行して物件を競売にかけて、売却代金を債権の弁済に充当します。

そのため一般的には、ローン返済中の抵当権の抹消は難しいとされています。
ただし任意売却では抵当権者の同意を得て、ローンの支払いが残っている状態で抵当権の抹消を行います。

抵当権抹消にかかる費用は以下の通りです。

  • 登録免許税:不動産1個につき1,000円
  • 登記情報代:事前調査用1件335円、登記官押印後の証明書用1件600円(オンライ請求・送付だと1件500円、オンライン請求・窓口交付だと1件480円)
  • 郵送料:送る際の郵送料+返送料金(書留料金+100円)
  • 依頼料:司法書士に手続きを依頼した場合、5,000~15,000円が目安

滞納した固定資産税・都市計画税・住民税

任意売却をする場合、住宅ローンだけでなく固定資産税や都市計画税、住民税などの税金も滞納している場合が少なくありません。

滞納した固定資産税や都市計画税、住民税も、売却時には納付しなければなりませんが、売却費用から捻出できる可能性があります。
ただし滞納額が多額になる場合は、全額を支出できるとも限りません。

滞納した管理費・修繕積立金(マンションの場合)

任意売却を検討している物件がマンションの場合、管理費や修繕積立金を滞納しているケースがあります。

管理費や修繕積立金を滞納したままでマンションを売却すると、支払いは買主に承継されます。
マンションの任意売却でスムーズに買主を見つけるためには、滞納している管理費や修繕積立金の精算が必要です。

しかし任意売却の場合、管理費や修繕積立金を支払う余力がないのが通常です。
そこで債権者と交渉し、売却代金から管理費や修繕積立金を支出するのが一般的です。

引越し費用も交渉可能

任意売却では、新居に引越すための引越し費用も、債権者との交渉によって売却代金から捻出できる場合があります。

債権者としては1円でも多く回収したいところですが、そもそも債務者は経済的な理由で任意売却に至っています。
債務者に金銭的な余裕がないことは、債権者も十分理解できます。

交渉を成功させるポイントとしては、以下の点を押さえておきましょう。

  • 生活や経済の状況を説明して、引越し費用の捻出が難しいことを理解してもらう
  • 債権者とのやり取りを真摯に行い、できるだけ信頼関係を構築する
  • できるだけ高い金額で売却できるように売却活動を行う

競売での費用負担との違い

競売では滞納していた税金や管理費、修繕積立金、引越し費用を売却代金から支払うことはできません。
あらかじめ費用を自身で用意する必要があります。

また売却金額も市場価格の50~70%となるため、費用の準備に加え多くのローン残債が残ります。

任意売却のメリット

競売と比較して任意売却には多くのメリットがあります。

競売よりも高く売れる

任意売却は競売よりも高値で物件を売却できるのが一般的です。

競売物件は「内部見学ができない」「検討時間が短い」「物件の欠陥は買受人が対応する」など、買主にとって不利な条件で売り出されます。
そのため高値がつきにくく、販売価格も安くなってしまうのです。

一方、任意売却は通常の不動産売却と同じ売却活動ができるので、市場価格に近い金額で売却しやすいというメリットがあります。

計画的に売却を進められる

競売は裁判所による強制的な手続きです。
落札された物件から立ち退く時期は、裁判所が決めるため強制退去を命じられる場合もあります。

任意売却では、物件から引越すタイミングなどを、買主と話し合って決められます。
売主と買主の都合に合わせて、計画的に売却できるでしょう。

プライバシーが守られる

競売にかけられると、物件の情報がインターネットなどに掲載されます。
自宅を競売にかけられた場合、物件の住所や写真などが掲載されるため、周囲に経済事情を知られる可能性があります。

任意売却は通常の不動産の売却と同様の販売活動を行います。
そのため競売と比べてプライバシーが守られるのがメリットです。

任意売却の費用負担は債権者との交渉がカギ

滞納していた税金や管理費、引越し費用の売却代金からの捻出は、債権者との交渉次第です。
債権者が認めてくれれば、売主の費用準備は少なくて済みます。

しかし債権者との交渉がうまくいかない場合、経済的に厳しい状況の売主でも、滞納金や引越し費用の用意が必要です。
交渉で有利な条件を引き出せるかは、不動産会社の交渉力や経験が重要になります。

まとめ

任意売却では不動産会社に支払う仲介手数料や抵当権抹消の費用、引越し費用などが発生します。
税金や管理費などを滞納していた場合は、売却前の支払いが求められます。
ただし任意売却にかかる費用の多くは、売却代金から支払われるので、基本的には持ち出し不要です。

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