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任意売却とリースバックを組み合わせるメリットは?売却後も住み続けられるって本当?

経済事情や健康状態によって住宅ローンの返済が厳しくなり、不安な気持ちを抱えていませんか?
しかし慣れ親しんだ自宅を離れることは、精神的な負担も大きいでしょう。

そこで検討したいのが「任意売却」と「リースバック」の組み合わせです。
任意売却とリースバックを組み合わせることで、住宅ローンの問題も解決し、今の家にも住み続けられるケースもあります。

この記事では、任意売却とリースバックについて詳しく解説していきます。

遠鉄の不動産・中遠ブロック長 岩井 優(いわい ゆう)


宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、CPM®(米国不動産経営管理士)、相続支援コンサルタント、3級ファイナンシャル・プランニング技能士

任意売却とリースバックの違い

まずは「任意売却」と「リースバック」両者がどのような制度なのか、どういった違いがあるのかを解説します。

任意売却とは

「任意売却」とは住宅ローンの返済が滞った場合に、ローンの残った家を債権者の許可を得て売ることです。

住宅ローンで購入した不動産には「抵当権」がつけられています。
売却する際はローンを完済し、抵当権を抹消する必要がありますが、任意売却では債権者と交渉をしてローン残債がある状態で抵当権を抹消します。

つまり任意売却とは、不動産の売却方法のひとつです。

ただしローンの滞納をそのままにしていると、担保である不動産が差し押さえられ、強制的に売却される「競売」にかけられます。
任意売却を行う場合は、競売が始まるまでに手続きを済ませて買主を見つけましょう。

任意売却の流れやメリット、デメリットについては、こちらの記事で解説しています。

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リースバックとは

任意売却が不動産売却方法のひとつであるのに対し、リースバックとは不動産売却後に買主とリース契約を結ぶことで、引き続きマイホームに住める仕組みです。

任意売却とリースバックを組み合わせるメリット

任意売却とリースバックの併用は、ローンの支払いに問題を抱えている人にとって大きなメリットがあります。

売却後も自宅に住める

最大のメリットは、売却後も自宅に住めるという点でしょう。

任意売却だけでは家を手放すことになりますが、リースバックで賃貸契約を結べば売却後も自宅に住めます。
引越しの手間や費用も省けるので、経済的にも精神的にもメリットが大きいでしょう。

買戻しできる可能性もある

任意売却とリースバックを行い、一定期間は賃貸契約で住み続けたあと、自宅を買戻せるケースもあります。
ただし買戻しの際の購入金額は、売却金額よりも高くなることがほとんどです。

経済的な見通しが立ち、まとまったお金が用意できる段階にならないと、買戻しは難しいでしょう。

リースバックのデメリット

マイホームから離れたくない人にとって、メリットの大きいリースバックですが、注意が必要なデメリットもあります。
ここからはリースバックのデメリットについて、詳しく説明します。

自宅の所有権を手放す

リースバックは引き続き自宅に住める仕組みですが、自宅の所有者は買主に移ります。
そのため自らの財産ではなくなり、子供への相続などもできなくなります。

将来的に買戻しできる可能性はありますが、リースバックで住んでいる間はあくまでも「貸家物件」という立ち位置になります。

家賃の支払いが発生する

任意売却とリースバックで、ローンの支払いから解放されたとしても、月々の家賃が発生します。
そのためリースバックは、家賃の支払いができる経済力なければ実現できません。

リースバックの家賃相場は?

リースバックで自宅に住み続ける場合、どの程度の家賃が発生するのでしょうか?
一般的にリースバックでの家賃は、賃貸物件の相場価格から計算するのではなく、物件の売却価格から算出します。

(物件の売却価格×利回り(%) )÷12ヶ月=1か月の家賃額

物件の売却価格を1000万円、利回りを10%にした場合の家賃を計算してみましょう。

(1000万円×10%)÷12ヶ月=約8.3万円(年間100万円)

利回りは投資した金額の1年あたりの平均的な収益率を表す数字で、6~13%が目安です。

リースバックができないケース

住み慣れたマイホームを離れずに暮らせるリースバックですが、誰でもリースバックが利用できるわけではありません。
ここからはリースバックができないケースを紹介します。

家賃の支払いが継続できない場合

任意売却で住宅ローンを返済しても、リースバック後には家賃支払いが始まります。
そのため収入の回復が見込めず、家賃を継続的に支払えない場合はリースバックもできません。

多くの場合、リースバックを行う物件の買主は投資家です。
投資家は利益を出すために、不動産を購入しリース契約を結びます。
賃貸収益が見込めないと判断した場合は、リースバックは実現しないでしょう。

リースバックに応じてくれる買主が現れない場合

任意売却での売却価格の決定権は、債権者にあります。
そのため債権者が指定した売却価格で、リースバックを前提とした取引に応じてくれる買主が見つからないケースもあります。
買主が見つからない場合は、任意売却が成功せず自宅は競売にかけられるため、リースバックも実現できません。

そもそも任意売却できない場合

任意売却では最初に債務者の同意が必要です。
しかし物件の査定金額がローン残債を大幅に下回っていた場合は、債権者の同意が得られず任意売却ができないケースもあります。

また任意売却を行う際は、住宅ローンの連帯保証人の同意も必要です。
何らかの事情で連帯保証人と連絡が取れなくなった、同意が得られなかった、という場合も任意売却はできません。

まとめ

住宅ローンの返済が難しい場合、任意売却という方法で自宅を売り、ローンを返済することが可能です。
さらにリースバックという仕組みを活用すれば、売却した自宅に引き続き住めるケースもあります。
ただしリースバックは賃貸契約であるため、月々の家賃が発生します。

家賃を継続的に支払える経済状況であれば、任意売却とリースバックを併用して住宅ローンの問題を解消することも可能でしょう。
任意売却とリースバックを成功させるためには、実績豊富な不動産会社に相談することが大切です。

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