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物件売却依頼をする不動産会社の「見極め方」と「手法」とは

  • 2020.01.19
  • 2020.07.27
  • 売る

住宅などの不動産を売却するときは、一般的にはパートナーとなる不動産会社を選んで手続きや交渉を代わりに進めてもらうことになります。
手続きに関する専門知識や経験、物件の販売力、買主との条件交渉力によって結果は大きく左右されることになるため、不動産会社選びはきわめて重要です。

この記事で、不動産売却の最適なパートナーを探す方法と、判断のポイントを簡潔にまとめました。

遠鉄の不動産・浜松ブロック長
江間 和彦(えま かずひこ)


宅地建物取引士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士

売却依頼をする不動産会社を選ぶポイントは?考え方の5つのヒント

不動産会社を選ぶといっても、特に初めて売却を考える方にとっては、どうやって判断すれば良いかも分からないことでしょう。
考え方の5つのヒントをまとめたので、参考にしてみてください。

不動産会社選びのヒント1:会社規模や物件情報数だけでは選べない

「業界最大手!」、「物件情報数No.1!」などのキャッチコピーを見ると、なんとなく信頼できそうなイメージを持ってしまいます。
しかし、会社の規模や物件情報数だけでは判断するべきではないと覚えておきましょう。

会社の規模は、「大手」と「中小」に二分されますが、規模による優劣はありません。
大手のほうが仕組みが整っていたり、ネットワークが広かったりすることもある一方で、中小のほうが地元の情報に強かったり、親身に相談に乗ってくれたりすることもあります。

不動産会社が取り扱える物件情報の種類や数については、実はどの会社もほとんど同じです。
住宅などの不動産を売買仲介する不動産会社は、すべてREINS(レインズ)というシステムにアクセスできるようになっています。

REINSとは、Real Estate Information Network System(不動産流通標準情報システム)の略称であり、宅地建物取引業法に基づき国土交通大臣に指定された組織である全国4つの指定流通機構が運営しているものです。

このREINSには、全国ほぼすべての不動産情報が掲載されており、不動産会社はここにアクセスして情報を検索し、お客様に提示しています。
(よく不動産会社の窓口で担当者がコンピューターを操作してお客様に見せているシーンがあるかと思います。あれが、まさにREINSを検索しているところです。)

そうなると、「物件数が多い/少ない」という点はほとんど選定基準にならないことが分かります。

規模や取り扱い物件数で選べないとなると、あとはその会社が提供してくれるサービスの内容で選ぶしかありません。
自身の希望に対して、どれだけマッチしたサービスを提供してくれるかを、一つの判断の軸にしましょう。

不動産会社選びのヒント2:「会社」よりも、「担当者」が大事

同じ会社に所属していても、担当者ごとの実力には大きな差があると思っておきましょう。
不動産業界は個人にあたえられる裁量が大きく、各担当によって進め方や仲介力がかなり
違います。
せっかく良い不動産会社だと思って選んでも、自分に付いた担当者が頼りなかったり、対応が悪かったりしたら、売却は思うように進まないかもしれません。

相談の時点で、誰が自分の担当になるのかを明確に把握し、その担当者の対応力や熱意をしっかりと見極めましょう。
こちらの話を親身になって真剣に聞いてくれるか、自分の考えばかりを押し付けて来たりしないか、などが判断のポイントになります。

不動産会社選びのヒント3:勧めてくる媒介契約の種類に注意

不動産会社に物件の売却を依頼するには、媒介契約という契約を結ぶ必要があります。
この媒介契約には主に3つの種類があり、それぞれ

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

といいます。
自社に有利な提案ばかり勧めてきて、売主側の都合やデメリットに関する説明や・配慮がないような不動産会社であれば、注意が必要です。

不動産会社選びのヒント4:営業年数や行政処分履歴も参考に

公的情報から、その会社の営業年数や処分歴を確認することもできます。
処分歴があれば警戒する必要があるでしょう。
営業年数などはそれだけで会社の良し悪しを判断できるものではありませんので、参考程度に考えておくと良いでしょう。

不動産会社の営業年数の確認方法

売買を仲介する不動産会社は宅地建物取引業の免許の免許を持っていなければならず、この免許番号を見ること営業年数を確認することができます。
不動産会社の資料やウェブサイトを見れば必ず掲載されているものなので、確認することは難しくないでしょう。

この免許番号は、「国土交通大臣(●)第●●●●号」という形で表記されており、( )の中に書いてある数字が免許の更新回数を表しています。
宅建業の免許は5年ごとに更新されるものなので、( )内の数字×5年が、その会社の営業年数を表すことになります。

不動産会社の処分歴の確認方法

国土交通省の「ネガティブ情報検索システム」を用いると、その不動産会社が過去に宅地建物取引業法に違反して行政処分を受けていないかを確認することができます。
念のため、チェックしてみても良いでしょう。

不動産会社選びのヒント5:仲介手数料

不動産会社に物件売却を依頼すると、仲介手数料という料金が発生します。
売却をサポートしてくれる不動産会社が提供するサービスへの対価のようなもので、法律によって上限が定められています。

一般的には上限額で請求されることが多いので、会社ごとに差があることは珍しいのですが、ときどき仲介手数料の安い不動産会社もあるため、一つの判断基準にしても良いかもしれません。

ただし、安ければ良いというものではないので、提案の内容としっかり照らし合わせて判断するようにしましょう。

不動産会社の探し方

判断基準が理解できたら、いよいよ実際に不動産会社を探してみます。
不動産会社を探す方法は、主に次の3つです。

インターネットで検索する

「地域名 不動産売却」などのキーワードで、インターネット検索をかけるのが最も手軽な方法でしょう。
特に、特定の地域や沿線に強い業者を探したい場合は有効な方法であるといえます。
一方で、入力するキーワードによって検索結果に偏りが出てしまったり、必ずしもすべての会社が検索上位に表示されるわけではなかったりするため、情報の取り扱いには注意が必要です。

地元の不動産屋さんに直接足を運ぶ

駅前などを歩いてみると、「○○不動産」などの看板を掲げた不動産屋さんが多く見られます。
こういった店舗に訪問することも、有効な不動産会社探しの方法の一つです。
一見小規模な会社であっても、地場や沿線に強いネットワークを持っていたりするケースもあります。
デメリットとしては、あまり効率が良いとは言い難い点が挙げられます。

不動産会社一括査定依頼サイトを利用する

最も一般的な方法が、一括査定依頼サイトを利用することです。
希望条件や個人情報を入力すると、複数の不動産会社に対して自動的に査定を依頼してくれます。
情報の送信からしばらくすると、それぞれの会社から査定結果が返信されてきます。
この内容にはかなり開きがあったりすることがあるため、

  • 不動産会社の仲介力の判断材料にする
  • 売却物件の相場価格の参考にする

といった使い方ができます。

信頼できるパートナーは自身で選択する

不動産会社の探し方についてインターネットで検索すると、ほとんどの場合「一括査定依頼サイトを利用すること」を勧められます。
これはたしかに便利なのですが、査定結果などの表面的な情報だけでは分からない要素がたくさんあるということは忘れないようにしなければなりません。

一括査定依頼サイトで相場を把握したら、最終的には上記の「ヒント」で挙げたようなポイントを自身で判断し、信頼できるパートナーを見極める必要があります。
特に、戸建てやマンションなどの住宅を売りたい場合は、地元や沿線に強く、住宅の売却経験が豊富な不動産会社を選びたいものです。

まとめ

不動産売却は初めてという方が多く、どのように進めれば良いか適切に判断することは簡単ではありません。
不慣れなことで疲れてしまうこともありますが、大事な資産を扱うことですから、妥協せずに最後までしっかりと検討しましょう。

良い不動産会社さえ選ぶことができれば、あとは安心して任せることができます。
親身になって話を聞いてくれる「頼れる不動産会社」をじっくりと見極めるため、まずは直接相談してみるようにしましょう。

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