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中古マンション売却時の手数料はいくら?費用の種類や計算方法を解説

マンションを売却するときは、手数料や税金を支払う必要があります。
売却後に手元に残る金額を知るためには、手数料や税金の額を把握することが大切です。

本記事では、中古マンションの売却時にかかる手数料や税金の種類と計算方法を分かりやすく解説します。

遠鉄の不動産・中遠ブロック長 山本 圭吾(やまもとけいご)


宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、相続支援コンサルタント、相続診断士、アシスタント・カラーコーディネーター、AFP(日本FP協会認定)、2級ファイナンシャル・プランニング技能士

中古マンション売却時に支払う手数料・税金

中古マンション 売却 手数料

中古マンションを売却したときに支払う手数料や税金は、以下のとおりです。

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 登記費用:登録免許税・司法書士への報酬
  • 住宅ローンの一括返済手数料
  • 譲渡所得に対する所得税・住民税

仲介手数料

仲介手数料は、マンションの買主を探してくれた不動産会社に支払う手数料です。
不動産会社へ成功報酬として支払う金銭であり、営業担当者の人件費や物件の広告宣伝費も含まれています。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料には、法律によって上限額が決められています。
不動産会社は、法定上限額の範囲内であれば仲介手数料を自由に決められます。

仲介手数料の法定上限額は「売却価格×3%+6万円」で計算が可能です。

例えばマンションの売却価格が2,500万円であった場合、仲介手数料の法定上限額は売却価格×3%+6万円=81万円(税抜)となります。

仲介手数料の目安をシミュレーション

マンションの売却価格ごとに、仲介手数料の法定上限額をシミュレーションした結果は、以下のとおりです。

マンションの売却価格 仲介手数料の法定上限額(税抜)
500万円 21万円
1,000万円 36万円
1,500万円 51万円
2,000万円 66万円
2,500万円 81万円
3,000万円 96万円
3,500万円 111万円
4,000万円 126万円

印紙税

印紙税は、不動産の売買契約書に貼付して納める税金です。
税額は、以下のとおりマンションの売買契約書に記載されている金額に応じて決まります。

契約金額 本則税率 軽減税率
10万円超 50万円以下 400円 200円
50万円超 100万円 1,000円 500円
100万円超 500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超 1,000万円以下 10,000円 5,000円
1,000万円超 5,000万円以下 20,000円 10,000円
5,000万円超 1億円以下 60,000円 30,000円

※出典:国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」をもとに作成

マンションの売買契約書が2022年(令和4年)3月31日までに作成されていた場合、印紙税に軽減税率が適用されて税額が安くなります。

例えばマンションの売却価格が1,500万円であった場合、本来であれば印紙税額は20,000円ですが、軽減税率が適用されると10,000円となります。

登記費用:登録免許税・司法書士への報酬

登録免許税は、登記の際に支払う税金です。

住宅ローンを組んでマンションを購入していたのであれば、売却時にローンを完済して抵当権抹消登記が必要なため、登録免許税の支払いが発生します。
※抵当権とは、長期間にわたって返済を滞納されたときに、金融機関が担保としている不動産を差し押さえできる権利

抵当権抹消登記の登録免許税額は、土地と建物それぞれ1個につき1,000円です。
また不動産の登記手続きは、司法書士に依頼するのが一般的であるため、数万〜数十万円程度の報酬の支払いが発生します。

住宅ローンの一括返済手数料

金融機関によっては、住宅ローンを一括返済するときに手数料がかかります。

一括返済手数料の額は、5,000〜50,000円程度に設定する金融機関もあれば、無料にしている金融機関もあるため売却の計画を立てる際に確認しておきましょう。

譲渡所得に対する所得税・住民税

マンションを売却して利益(譲渡所得)が発生したときは、所得税と住民税を納めます。

不動産の譲渡所得は分離課税の対象であるため、給与所得や事業所得などとは分けて所得税や住民税の額が計算されます。

譲渡所得に対して課税される所得税と住民税の税率は、以下のとおりです。

  • 5年以下(短期譲渡所得):39.63%(所得税率30.63%+住民税率9%)
  • 5年超(長期譲渡所得):20.315%(所得税率15.315%+住民税率5%)
    ※復興特別所得税を合算した税率

なお中古マンションをはじめとした居住用の不動産を売却したときは、所定の要件を満たして特例を適用できると、3,000万円までの譲渡所得が非課税となります。

マンションを売却して譲渡所得が発生したときや、譲渡所得が3,000万円まで非課税となる特例を適用するときは、職業にかかわらず必ず確定申告をしなければなりません。

マンション売却でかかる手数料・費用のシミュレーション

中古マンション 売却 手数料

マンションを売却すると、手数料や費用はいくらかかるのでしょうか。
モデルケースをもとに、マンション売却時にかかる費用をシミュレーションします。

条件は、以下のとおりです。

  • マンションの売却価格:2,000万円
  • マンションを購入したときの価格:3,000万円
  • 仲介手数料:法定上限額(売却価格×3%+6万円)
  • 司法書士への報酬:100,000円(税込)
  • 住宅ローンの一括返済手数料:11,000円(税込)

なお消費税は、10%として計算します。
シミュレーションした結果は、以下のとおりです。

諸費用 金額・計算式
仲介手数料 ・(売却価格×3%+6万円)×1.1
=(2,000万円×3%+6万円)×1.1
726,000円
印紙税 10,000円
登録免許税 ・土地部分1,000円+建物部分1,000円
2,000円
司法書士への報酬 100,000円
住宅ローンの一括返済手数料 11,000円
合計 849,000円

シミュレーションの結果、売却時に支払う諸費用の額は合計で849,000円となりました。
よって売却価格(2,000万円)の約4.2%の諸費用を支払うことになります。

なおマンションの売却価格が購入したときの価格を下回っているため、譲渡所得は発生せず所得税や住民税を納める必要はありません。

マンション売却時の仲介手数料は値引きできる?

中古マンション 売却 手数料

マンション売却時に支払う費用のうち、もっとも高額となりやすいのが仲介手数料です。
売却を依頼する不動産会社やマンションの売却価格によっては、仲介手数料が100万円を超えることもあります。

売却時の諸費用の支払いを抑えるために、仲介手数料を安く済ませたいと考える方もいるのではないでしょうか。
しかし仲介手数料を安易に値引きすると、マンションの売却に失敗する可能性があります。

仲介手数料の安易な値引きはおすすめできない

仲介手数料は、法定上限額の範囲内であれば不動産会社が自由に決められるため、交渉して値引きできる場合もあります。

しかし仲介手数料は不動産会社にとっての売り上げであるため、安易に値引き交渉すると担当者のモチベーションを下げてしまいかねません。
また仲介手数料には広告宣伝費も含まれているため、値引きすると広告費を割けなくなる可能性もあります。

仲介手数料を抑えるよりもマンションを高く売却するほうが大切

マンションを売却する際は、仲介手数料を抑えるのではなく高く売却することを考えることが大切です。

例えば値引き交渉をして仲介手数料を50万円安くできたとしても、マンションの売却価格が100万円や200万円も安くなってしまっては本末転倒でしょう。
仲介手数料が高額であったとしても、中古マンションを高値で売却してくれたのであれば支払う価値はあるといえます。

マンションを高値で売却するには不動産会社選びが重要

マンションを高値で売却できるかは、不動産会社次第といっても過言ではありません。
そのため売却実績が豊富な不動産会社を選ぶことが大切です。

不動産会社の力量は、物件を査定するときに把握できます。

売却が得意な不動産会社ほど、査定結果に明確な根拠があります。
また査定結果に加えて、売却するまでの戦略や道筋も具体的に提案してくれるでしょう。

【まとめ】中古マンションの売却時は手数料を確認して計画を立てる

中古マンションを売却するときは、仲介手数料や印紙税、登記費用などの諸費用を支払う必要があります。
なかでも不動産会社に支払う仲介手数料は、諸費用の大半を占めています。

売却したあとに手元に残る金額を増やしたいからといって、不動産会社の仲介手数料を安易に値引きするのはおすすめできません。

仲介手数料が安い不動産会社ではなく、より高値で売却してくれそうな信頼できる不動産会社に依頼することがマンション売却の失敗を防ぐポイントです。
(執筆者:品木彰)

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