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マンション売却の仲介手数料はいくら?無料や値引きになるケースはある?

マンションを売却するときは、手数料や税金などの諸費用を支払う必要があります。
諸費用の中でも特に高額なのが、不動産会社に対して支払う「仲介手数料」です。

仲介手数料の金額を把握していないと、マンションの売却後に手元に残るお金が想定よりも少なくなってしまい、今後の資金計画に狂いが生じるかもしれません。
本記事では、仲介手数料の計算方法や支払うタイミングなどを解説します。

遠鉄の不動産・中遠ブロック長 山本 圭吾(やまもと けいご)


宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、相続支援コンサルタント、相続診断士、アシスタント・カラーコーディネーター、AFP(日本FP協会認定)、2級ファイナンシャル・プランニング技能士

マンション売却の仲介手数料とは?

マンション売却 仲介手数料

仲介手数料とは、マンションの売却活動の対価として不動産会社に支払う報酬です。

マンションをはじめとした不動産は、不動産会社の仲介がなくても個人間で売買できます。

しかし不動産の売買には、法律も含めた専門的な知識が必要です。
また売主だけの力で、買主を探すのは容易ではありません。
マンションを売りたいときは、不動産会社に依頼するのが一般的です。

不動産会社は、インターネットに物件の情報を掲載したり、住宅のポストにチラシを配布したりして買主を探します。
営業担当者の人件費や物件の広告費などの経費をかけて、買主を探してくれた不動産会社への成功報酬として、売主は仲介手数料を支払うのです。

マンション売却の仲介手数料はいくらかかる?

マンション売却 仲介手数料

ここではマンション売却時の仲介手数料の計算方法や、上限額について解説します。

仲介手数料の上限は法律で決まっている

仲介手数料は、不動産購入者の権利保護を目的として、不動産業者を規制する「宅地建物取引業法」によって上限額が決められています。
上限額は、以下の通り不動産の売却価格に応じて決まる仕組みです。

不動産の売却価格 仲介手数料の上限
200万円以下の部分 売却額の5%+消費税
200万円を超え400万円以下の部分 売却額の4%+消費税
400万円を超える部分 売却額の3%+消費税

上限額を超える仲介手数料を、売主や買主に請求するのは違法です。

仲介手数料の計算方法

多くの場合マンションの売却価格は、400万円を超えます。
また、仲介手数料を法定上限額に設定する不動産会社は少なくありません。
そのため仲介手数料を計算するときは、「物件価格×3%+6万円(税別)」という速算式を用いるのが一般的です。

例えば売却価格が3,000万円であった場合、仲介手数料は「3,000万円×3%+6万円=96万円(税別)」となります。
5,000万円のマンションを売却したときの仲介手数料は「5,000万円×3%+6万円=156万円(税別)」です。

マンション売却の仲介手数料が無料・値引きになるケース

マンション売却 仲介手数料

仲介手数料は法律によって上限が定められている一方で、下限は定められていません。
不動産会社によっては、仲介手数料を無料にしているところがあります。

不動産会社は、売主だけでなく買主からも仲介手数料を請求できます。
買主から仲介手数料を受け取れる不動産会社は、売主側の仲介手数料を無料または半額にしていることがあるのです。

また不動産会社にマンションを買い取ってもらう場合、売主は仲介手数料を支払う必要はありません。

マンション売却の仲介手数料はいつ払う?

マンション売却 仲介手数料

仲介手数料を支払うのは、不動産の売買契約が成立したときです。
一般的には媒介契約を結んでも、買主が見つからなければ仲介手数料を支払う必要はありません。

ただし不動産会社の中には、実際の不動産取引で「売買契約の成立時と物件を引渡時に半額ずつ支払う」と決めている会社もあるようです。
仲介手数料を支払うタイミングは不動産会社によって異なるため、仲介を依頼する前に確認しておきましょう。

仲介手数料以外にかかる費用

マンション売却 仲介手数料

マンションの売却時には、仲介手数料以外にも手数料や税金の支払いが発生します。
手元に残る金額をより正確に計算したい方は、マンションの売却時に支払う諸費用の種類や金額を把握することが大切です。

ローン一括返済の手数料

マンションを売却するときは、基本的に住宅ローンを完済しておかなければなりません。
住宅ローンを一括返済する場合、借り入れた金融機関に対して一括返済手数料の支払いが必要です。

一括返済手数料の金額は数千円から数万円ほどで、金融機関によって異なります。

印紙税

印紙税とは、マンションの売買契約書に収入印紙を添付する形で納める税金です。
納税額は、契約書に記載された金額に応じて決まります。

なお、2022年(令和4年)3月31日までに作成された不動産の売買契約書については、以下の表のように、印紙税の軽減措置が適用されて税額が軽減されます。

契約金額 本則税率 軽減税率
10万円超 50万円以下 400円 200円
50万円超 100万円 1,000円 500円
100万円超 500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超 1,000万円以下 10,000円 5,000円
1,000万円超 5,000万円以下 20,000円 10,000円
5,000万円超 1億円以下 60,000円 30,000円
1億円超 5億円以下 100,000円 60,000円
5億円超 10億円以下 200,000円 160,000円
10億円超 50億円以下 400,000円 320,000円
50億円超 600,000円 480,000円

※出典:国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」をもとに作成

登録免許税

登録免許税は、登記をする際に支払う税金です。
マンションを売却するときに住宅ローンを一括返済すると、抵当権抹消登記と同時に登録免許税の支払いも発生します。

抵当権とは、住宅ローンを借り入れた人が長期にわたって返済を滞納した場合に、金融機関が不動産を差し押さえられる権利です。
マンションをはじめとした不動産は、住宅ローンを完済して抵当権を抹消しなければ基本的に買い手は見つかりません。

抵当権抹消登記時の登録免許税は、不動産1個につき1,000円かかるので、マンション売却時に発生する登録免許税は、土地と建物合わせて2,000円です。
また抵当権抹消登記を司法書士に依頼すると、数万円程度の報酬の支払いが発生します。

所得税・住民税・復興特別所得税

マンションを売却して利益(譲渡所得)が発生した場合、所得税や住民税を納めなければなりません。
また2037年(令和19年)までは、譲渡所得に加えて復興特別所得税も課せられます。

譲渡所得に対して課せられる税金は、以下の通り売却したマンションの所有期間によって異なります。

  • 5年以下(短期譲渡所得):39.63%(所得税率30.63%+住民税率9%)
  • 5年超(長期譲渡所得):20.315%(所得税率15.315%+住民税率5%)
    ※上記は、復興特別所得税を合算した税率です。

なお所定の要件を満たすと税の優遇制度を適用できるので、譲渡所得に課せられる税金の負担を軽減できます。

引越し費用

売却したマンションから新居へ引越しをする際、引越し費用がかかります。
引越しの費用は、荷物の量や新居までの距離、時期などによって異なるため、マンションを売却する前に見積もりを取り寄せておきましょう。

その他費用

部屋のリフォームやクリーニングをする場合は、その費用もマンション売却の資金計画に入れておきましょう。
リフォームやクリーニング費用は、依頼する業者や施工内容によって異なります。

【まとめ】マンション売却では仲介手数料などの費用も把握しよう

マンションを売却する際に、不動産会社に買主を探してもらったら、仲介手数料の支払いが発生します。

仲介手数料は「物件価格×3%+6万円(税別)」が法定上限額です。
一方で下限は定められていないため、仲介手数料を無料または低額に設定している不動産会社もあります。
ただし仲介を依頼する不動産会社は、仲介手数料の金額だけでなくサービス内容も含めて総合的に選ぶことが大切です。

またマンションの売却時には、印紙税や登録免許税などを支払う必要があります。
マンションを売却するときに発生する費用の種類や金額の目安を知りたい方は、売却実績が豊富な不動産会社に相談すると良いでしょう。
(執筆者:品木 彰)

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