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【任意売却と税金】譲渡所得税がほとんど発生しない理由と税金滞納による影響

住宅ローンの返済が苦しくなり、滞納が続いている場合には「任意売却」という選択肢があります。
任意売却で自宅を手放す際にも、税金が発生するのでしょうか?
今回は任意売却で発生する税金の種類と支払いの有無、さらに税金を滞納してしまった場合の対処法について解説します。

遠鉄の不動産・浜松ブロック長 江間 和彦(えま かずひこ)


宅地建物取引士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士

任意売却では税金が発生する?

任意売却 税金

任意売却とは、住宅ローンの返済が滞ってしまった場合に、債権者である金融機関の承諾を得て自宅を売却する方法です。
売却代金は住宅ローンの返済に回されます。
任意売却でも通常の不動産売却と同様の税金が発生します。

不動産売却で発生する税金の種類

不動産を売却する際には、以下の税金が発生します。

  • 譲渡所得税・住民税
  • 印紙税
  • 登録免許税

譲渡所得税・住民税

譲渡所得税とは、不動産を売却して利益が発生した場合にかかる税金です。
また譲渡所得に応じて、住民税の支払いも生じます。

印紙税

不動産売却では「売買契約書」に収入印紙を添付して、印紙税を払います。
印紙税額は契約金額によって異なり、契約金額が大きくなるほど印紙税も高くなります。

登録免許税

不動産に抵当権が設定されている場合は、抵当権抹消の手続きが必要です。
抵当権抹消の登録免許税は不動産1件当たり1,000円ですが、一般的には手続きを司法書士に依頼するため、依頼料を含め数万円程度かかります。

譲渡所得税・住民税の計算方法、印紙税額については、こちらの記事で詳しく解説しています。

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任意売却では譲渡所得税がほとんどかからない理由

任意売却 税金

不動産売却では「譲渡所得税・住民税」「印紙税」「登録免許税」が発生します。
しかし任意売却では、譲渡所得税やそれに伴う住民税がかからないケースがほとんどです。
その理由を解説します。

売却益が出ない場合

譲渡所得税が発生するのは、不動産を売却して利益(売却益)が出た場合です。
任意売却で不動産を手放すケースでは、多くは不動産の値が下がっており売却益が発生しません。
状況によっては、売却代金で住宅ローンの返済をしても残債が残ることが多いでしょう。
売却益がなければ、不動産売却による譲渡所得税や住民税はかかりません。

3,000万円の特別控除を利用して売却益が出ない場合

任意売却で自宅(マイホーム)を手放して利益が出た場合でも「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を適用することで、売却益がなくなり譲渡所得税が発生しないケースがあります。
居住用財産とは、いわゆる自宅(マイホーム)のことです。

この特例を適用すれば、売却益から3,000万円までの控除が可能です。
売却益が3,000万円以下であれば、利益がなくなり譲渡所得税の課税対象外となります。

強制換価等による特例が適用される場合

任意売却や競売で自宅を手放すケースでは、所得税法9条で定める「強制換価等による特例」が認められることがあります。
「強制換価等による特例」とは、資力を喪失して債務の弁済が著しく困難である場合に対し、特定の所得税を非課税とする特例です。

このように、任意売却で不動産を手放す場合は、譲渡所得税・住民税がかからないケースが多いといえます。

印紙税・登録免許税の支払いについて

印紙税と登録免許税は、抵当権のついた不動産を売却する際には必ず発生する税金です。
しかし返済に困窮している状況では、印紙税や登録免許税の工面も難しいでしょう。

任意売却では、債権者との交渉次第で売却代金からこれらの費用を捻出することも可能です。

固定資産税・都市計画税・住民税を滞納したらどうなる?

任意売却 税金

住宅ローンの支払いが苦しい場合、税金の支払いも滞っているケースが少なくありません。

税金の滞納額が大きいと自宅が差し押さえられる

固定資産税や都市計画税、住民税などの税金の滞納が多額になると、行政処分により自宅が差し押さえられるケースがあります。
自宅が差し押さえを受けていると、行政に差し押さえの解除をしてもらわない限り任意売却ができません。

差し押さえの解除は、行政との交渉が重要です。
任意売却による売却代金で、滞納している税金の支払いが可能と判断されれば、任意売却に進めるでしょう。

任意売却が成功すれば売却代金から捻出できる可能性も!

任意売却の売却代金は、基本的にはローンの返済に充てられます。
しかし債権者との交渉次第で、滞納している税金の支払いに回すことも可能です。

任意売却後、債務者は生活の立て直しが求められます。
売却代金だけでは足りなかったローン残債の支払いも続くため、債務者の経済的な立て直しは債権者である金融機関にとっても重要なポイントです。

そのためローン残債の返済計画を立てるとともに、金融機関と相談して滞納している税金の返済についても交渉や相談を行いましょう。

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任意売却を成功させるポイントは?

任意売却 税金

任意売却は通常の不動産売却と異なり、タイムリミットがあります。
ローン返済や税金の滞納を続けていると、いずれは競売によって自宅が強制的に売却されます。

競売では売却代金が市場価格よりも大幅に低くなることに加えて、退去の時期が選べないというデメリットがあります。
さらに売却代金は全て、滞納の返済に充てられるため、引越し費用などは自分で用意しなければなりません。

競売を回避し任意売却を成功させるためには、どうしたらいいのでしょうか?

住宅ローンや家賃の滞納があれば早めに相談

任意売却を成功させるために、最も重要なことは「早めの相談」です。
任意売却のタイムリミットは、競売の開札日です。

競売の開札日までに、買主を見つけて売却を成立させておく必要があります。
任意売却では通常の不動産売却と同様に、物件情報を公開し購入希望者を募り、内覧や価格のすり合わせを行います。
そのため最短でも、任意売却成立までに3~4か月程度の時間がかかるでしょう。

任意売却を検討する場合は、期限の利益を喪失する「ローン滞納3~6か月ごろ」から、不動産会社や金融機関と相談を始めるのがおすすめです。

住宅ローンを分割で返済する権利を失うことです。
期限の利益を喪失すると、金融機関から残債の一括返済を求められます。
一括返済が難しく、滞納状態が続くと裁判所が物件の差し押さえに入り、競売へと進んでいきます。
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任意売却の実績が豊富な不動産会社を選ぶ

任意売却では通常の仲介による売却活動にプラスして、金融機関との交渉がポイントになります。
金融機関との交渉をスムーズに進めるためには、残債務処理に関する知識が必要です。
さらに関連する法律(破産法・民事再生法・民事執行法)について詳しいことも有利になるでしょう。

そのため任意売却の相談は、任意売却の実績が豊富で専用の窓口や担当者がいる不動産会社がおすすめです。

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まとめ

任意売却では、通常の不動産売却と同様に「譲渡所得税・住民税」「印紙税」「登録免許税」が発生します。
ただし任意売却での状況や特例を考慮すると、譲渡益が出ないため譲渡所得税・住民税がかからないケースが多いでしょう。

また固定資産税などの税金を滞納している場合は、行政によって不動産の差し押さえを受けていることもあります。
不動産が差し押さえられていると任意売却はできません。
不動産会社に相談した上で、売却代金で返済できる見込みを立ててから、行政と交渉し任意売却を進めましょう。

任意売却の実績豊富な不動産会社へ、早めに相談することが任意売却成功のポイントです!
(執筆者:戸塚ナオ)

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