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空き家対策特別措置法について解説!固定資産税が6倍になるのはどんな場合?

転勤や相続などの理由で空き家を所有した場合、売却しないのであれば適切に管理する必要があります。
空き家の管理が十分でないと、空き家対策特別措置法により、自治体から管理を指導されたり強制的に対処されたりする可能性があるためです。

空き家対策特別措置法とはどのような法律で、空き家の管理を放置するとどのようなペナルティが待っているのでしょうか?
今回は空き家を所有するうえで押さえるべき「空き家対策特別措置法」についてわかりやすく解説します。

遠鉄の不動産・中遠ブロック長 岩井 優(いわい ゆう)


宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、CPM®(米国不動産経営管理士)、相続支援コンサルタント、3級ファイナンシャル・プランニング技能士

空き家対策特別措置法とは

空き家 対策特別措置法

空き家対策特別措置法(空家等対策の推進に関する特別措置法)とは、空き家の増加によって景観が損なわれたり、犯罪が増えたりするのを防ぐために、2015年2月に施行された法律です。

空き家対策特別措置法が施行されるまでは、各自治体が独自の条例を制定して、空き家の増加に対処していました。
しかし、条例には法律のような強制力はありません。

所有者の許可なく空き家に入ると、自治体の職員であっても不法侵入となります。
自治体が条例にもとづいて改善を要求しても、最終的な判断は所有者に委ねられています。
そのため条例の制定では、空き家の増加対策にあまり効果は望めませんでした。

空き家対策特別措置法では、管理できていないと思われる空き家に対しては、所有者の許可を得ることなく、自治体の担当職員や委任を受けた建築士による調査が実施されます。
調査の結果、空き家に一定の危険性が認められた場合、自治体は所有者に対し修繕や撤去などの指導・勧告・命令を出せるようになりました。
また所有者の住所を確認するために、住民票や戸籍、固定資産台帳(税金を支払う義務がある人の名簿)などの個人情報を確認する権利が、自治体に認められています。
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空き家 問題

空き家の定義

自治体の調査対象となるのは、1年を通して人の出入りがなく、水道や電気、ガスなどのライフラインが止められており、誰にも使用されていない状態である空き家です。

調査の結果、空き家が以下のような一定の要件を満たしていると「特定空家等」と認定されます。

  • 建物が倒壊するなど保安上著しい危険性がある状態
  • 著しく衛生上有害となる恐れがある状態
  • 適切な管理が行われていないことで著しく景観が損なわれている
  • 周囲の生活環境を保全するために放置が不適切である

例えば、空き家の老朽化が進み倒壊する恐れがある場合や、草木が道路まではみ出している場合は、特定空家等とみなされる可能性があります。

「特定空家等」に認定されるとどうなる?

特定空家等に認定されると、自治体によって以下のような措置が講じられます。

  • 助言・指導
  • 勧告
  • 命令

それぞれについて、確認していきましょう。

助言・指導

特定空家等と認定された場合、まず自治体は所有者に対して助言や指導を行います。
助言では「草木が伸びて道路にはみ出しているので除草してください」のように、現状と対処法が所有者に伝えられます。

しかし助言には、法的拘束力がありません。
どのように対応するのかは、所有者の判断に委ねられます。

空き家がただちに改善の必要な状態である場合、市町村から管理方法を指導されます。
助言よりもさらに管理を強く促されることになります。

勧告

管理方法を指導しても空き家に改善が見られなかった場合、市町村は空き家の所有者に対して状況改善の勧告をします。

勧告を受けた場合、所有者は一刻も早く対処しなければなりません。
近隣の住民が被害を受けることが予想されるほど、空き家の状態が深刻かつ危険であるためです。

またこの段階よりさらに進むと、固定資産税の「住宅用地の特例」措置を受けられず、固定資産税額が6倍になります。
所有している空き家が勧告を受けた場合、市町村の担当者に連絡して状況を把握し、速やかに改善に取り組みましょう。

命令

自治体が勧告をしても所有者が対応しない場合、自治体から管理を命令されます。
命令に背くと、50万円以下の罰金が科されます。

命令を受けてもなお、所有者が従わず状況の改善がみられない場合は「行政代執行」によって、以下が行われることになります。

  • 樹木の伐採
  • 建物の解体
  • ゴミの撤去 など

行政代執行によって発生した費用は自治体ではなく、所有者が負担します。

自治体から管理を命令されるような空き家は、放置を続けると倒壊や火災などが発生する確率が、極めて高くなります。
自治体から空き家の状況改善を命令された場合は、迅速に対応しましょう。

「特定空家等」は固定資産税が6倍?

空き家 対策特別措置法

特定空家等と認定されて指導を受けたにもかかわらず改善がみられない場合、固定資産税に「住宅用地の特例」が適用されなくなります。

固定資産税とは、毎年1月1日時点で不動産を所有している人が支払う税金です。
税額は自治体が定める土地や建物の固定資産税評価額に、税率をかけて計算されます。

所有する土地の上に、人が居住するための建物が建っていると適用されるのが「住宅用地の特例」です。

住宅用地の特例が適用されると、土地部分の固定資産税評価額が以下のように軽減されます。

  • 200㎡まで:1/6
  • 200㎡以上:1/3

しかし自治体から特定空家等と認定されて勧告を受けると、住宅用地の特例が適用されなくなります。
そのため土地部分の固定資産税が、最大で6倍となる可能性があるのです。

空き家は売却すべき?

空き家 対策特別措置法

空き家を管理せず放置していると、自治体から指導・勧告・命令が行われるだけでなく、税負担も増える可能性があります。

しかし空き家を売却して手放すことが、必ずしも有効な対策であるとは限りません。
まずは空き家を将来的に使用する可能性がないか考えてみましょう。

将来的に使用する場合は「管理」

家族や親戚が将来的に空き家を活用する予定があるなら、売却する必要はありません。
定期的に清掃したり損傷箇所を修繕したりして、空き家を適切に管理しましょう。

空き家の所在地から離れて暮らしている場合は、空き家管理サービスを利用するのも方法のひとつです。

またリフォームした空き家を貸出せば、賃料収入を得られます。
賃貸需要の見込めそうなエリアに空き家が建っている場合、改装して賃貸物件としての活用を検討してみてはいかがでしょうか。

使用の予定がなければ「売却」

所有している空き家をリフォームしても、賃料収入を得られる可能性が低い場合に検討したいのが売却です。

使用する予定のない空き家を所有していても、景観の悪化や犯罪の発生などのリスクを抱えるだけです。
その間、管理費用や税金の支払いも発生します。

空き家を売却すると、管理する手間がかからなくなるだけでなく、空き家に起こるさまざまなトラブルや税負担が膨らむ心配もなくなるでしょう。
ただし売却をする場合は、できるだけ早く買い手を見つける必要があります。

空き家の売却は「買取」も検討しよう

空き家 対策特別措置法

一般的な売却活動で買い手が見つかりにくい場合は、空き家を不動産会社に買い取ってもらう「買取」を検討しましょう。

買取では不動産会社が提示した金額に合意するだけで、短期間で空き家を売却できます。
売却活動をしないため、購入希望者の内覧対応をする必要もありません。

買取を利用すると、売却価格が相場の7割程度となるケースがほとんどです。
しかし空き家は買取を利用して短期間で売却した方が、所有することで生じるリスクを回避し、金銭的な負担を抑えられる可能性があります。

まとめ

空き家対策特別措置法により、管理されておらず被害が発生するリスクの高い空き家の所有者は、自治体による管理の助言や勧告、命令などの行政処分を受ける可能性があります。

また倒壊する恐れのある建物や、著しく衛生上有害となる恐れがある建物は、特定空家等と認定されて固定資産税額が増えるかもしれません。

空き家を将来的に使用する可能性がある方は、被害が発生しないよう適切に管理しましょう。
もし管理が難しく将来的に利用する可能性がない場合は、売却を検討してみてはいかがでしょうか。
(執筆者:品木彰)

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