住宅ローンを組んで家を購入したとき、一定の要件を満たせば住宅ローン控除が受けられます。
しかし「新築ではなく中古住宅の場合でも、控除の対象になるの？」と、不安に思う人もいるのではないでしょうか。
この記事では中古住宅の住宅ローン控除について、適用期間や条件、手続きの方法、必要書類について解説します。
遠鉄の不動産・浜松ブロック長 江間 和彦（えま かずひこ）
宅地建物取引士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士
住宅ローン控除とは
住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用してマイホームを取得したり、リフォームをしたりする際に受けられる減税制度です。
毎年末の「住宅ローン残高」または「住宅の取得対価額」の、いずれか少ない方の金額の1％が所得税より控除されます。
家の購入やリフォームにかかる費用は、決して安いものではありません。
控除が受けられる住宅ローン減税制度を利用すれば、住宅購入時の経済的負担を軽減できます。
控除が受けられる期間
住宅ローン控除が受けられる期間は10年間です。（令和3年12月31日までに居住）
ただし令和元年10月1日～令和2年12月31日までの間に居住した場合は、消費税増税に対する措置により控除期間が3年間延長されます。
適用期間中に居住すると、最大13年間住宅ローン控除が受けられます。
（※売主が個人で、消費税がかからない中古住宅の場合は10年間のままです）
控除額の上限は年間40万円
住宅ローン控除の上限額は、毎年40万円です。
（※売主が個人で、消費税がかからない中古住宅の場合は20万円）
（※2021年12月31日までに居住した長期優良住宅や低炭素住宅として認定されている住宅の場合は50万円）
具体的な控除金額の計算方法は、次のとおりです。
- 1～10年目：
「毎年末の住宅ローン残高」か「住宅の取得対価額（※）」のいずれか少ない方の金額×1％ - 11～13年目：
建物の取得価格（上限4,000万円）×2％÷3
ただし「毎年末の住宅ローン残高×1%」の方が少額となる場合は、最初の10年間と同様に控除額を計算する
※「住宅の取得対価額」は、補助金や住宅取得のための資金贈与の額を控除しない金額
住宅ローン控除額が所得税を上回った場合
住宅ローン控除は、所得税から直接控除されます。
しかし住宅ローン控除額が所得税を上回った場合は、所得税だけでは控除しきれません。
所得税で控除できなかった差額分は、翌年の住民税より差し引かれます。
住宅ローン控除の計算例
実際にいくらの住宅ローン控除が受けられるのか、次の条件でシミュレーションしてみましょう。
- 年末の住宅ローン残高：3,000万円
- 本来支払うべき所得税：9万円
- 翌年の住民税：18万円
住宅ローン控除の可能額は、3,000万円×1％＝30万円です。
本来支払うべき所得税が9万円なので、所得税は全額控除されます。
所得税で控除しきれなかった残りの21万円については、翌年の住民税18万円より控除されます。
ただし住民税から控除する場合は、前年の課税総所得金額の7％（136,500円限度）までと上限が定められているため、21万円満額が控除されるわけではありません（平成26年4月以降に居住の場合）。
中古住宅で住宅ローン控除を受けるための条件
住宅ローン控除を受けるためには、新築・中古ともに一定の要件を満たす必要があります。
新築と中古住宅それぞれの条件について、みていきましょう。
新築と中古住宅の共通条件
- 新築または取得日より6か月以内に居住していると
- 各年の12月31日まで継続して居住している（死亡したときはその日まで）
- 住宅ローン控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下
- 登記簿に記載の床面積が50平方メートル以上ある
- 床面積の1/2以上の部分が居住用であること
- 対象となる住宅のローンが10年以上である
- 居住した年とその前後2年ずつの計5年間に、長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていない
参考：国税庁「住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）」より
中古住宅の特有条件
中古住宅の場合、新築の適用条件に加えて次の項目がプラスされます。
1.次のいずれかに該当していること
- 築年数が20年以下である（マンションなどの耐火建築物の場合は25年以下）
- 耐震基準適合証明書を取得している
- 建設住宅性能評価書（耐震等級1級以上）を取得している
- 既存住宅売買瑕疵保険契約が締結されている
※平成26年4月1日以後に取得した中古住宅で上記に該当しない場合でも、取得日までに耐震改修工事申請をおこない、且つ居住日までに耐震基準に適合する証明を受ければ控除の対象となります。
2.生計を共にする親族や特別な関係者からの取得ではない
3.贈与による取得ではない
参考：国税庁「中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）」より
住宅ローン控除申請の流れと必要書類
住宅ローン控除を受けるには、確定申告が必要です。
申告期間は居住した翌年の1月1日～3月15日までの間です。住宅ローン控除申請の流れと必要書類については、下記をご覧ください。
控除を受ける最初の年
手順1：税務署もしくは国税庁のサイトより次の書類を入手します。
- 確定申告書（A・B）
- （特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書
手順2：確定申告の際に添付が必要な次の書類を準備します。
【新築・中古住宅共通】
- 住宅ローンの年末残高証明書
- 建物・土地の登記事項証明書
- 建物・土地の不動産売買契約書（請負契約書）のコピー
- 源泉徴収票（会社員の場合）
- マイナンバーカード（もしくはマイナンバー記載の住民票など）
【築年数要件を満たしてない中古住宅】
- 「耐震基準適合証明書」「建設住宅性能評価書」「既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書」のいずれか1つ（築20年を超える木造住宅または、築25年を超えるマンションなどの耐火建築物の場合に必要）
※中古住宅の場合、築年数によっては現行の耐震基準を満たしていない可能性があります。
そのため新築とは違い、一定の耐震基準を満たしているという証明書類が必要なこともあります。
手順3：添付書類を参考にしながら、確定申告書と住宅借入金等特別控除額の計算明細書に必要事項を記入します。
手順4：記入もれや不備がないかを確認し、すべての書類を税務署に提出しましょう。
2年目以後
2年目以後は、確定申告書と次の書類の提出だけで手続きが完了します。
- （特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書
- 住宅ローンの年末残高証明書
給与所得者の場合
給与所得者の場合、確定申告が必要なのは最初の年だけです。
2年目以後は、勤務先の年末調整で住宅ローン控除の適用が受けられます。
次の2つの書類を準備して、勤務先へ提出しましょう。
- 給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書（年末調整のための住宅借入金等特別控除申告書）
- 住宅ローンの年末残高証明書
給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書（年末調整のための住宅借入金等特別控除申告書）は、1年目に確定申告をしたあと、税務署より控除年数分がまとめて送付されます。
毎年必要な書類なので、大切に保管しておきましょう。
住宅ローン控除とリフォーム減税は併用できる？
ローンを組んで中古住宅を購入し、リフォームをするケースも少なくありません。
しかし住宅ローン控除とリフォーム減税は、基本的には併用できません。（一部を除く）
リフォーム減税制度は、次の2種類です。
- ローン型減税：リフォーム資金を金融機関などから借りたとき
- 投資型減税：リフォーム資金を個人の預貯金などから拠出したとき
それぞれ耐震・省エネ・バリアフリーなどのリフォーム工事が減税対象です。住宅ローン控除との併用が可能なのは「投資型減税の耐震工事」だけです。
まとめ
住宅ローン控除はローンを組んで家を購入・リフォームした際に、各年の所得税より税額控除できる減税制度です。
【住宅ローン控除利用時のポイント】
- 一定の要件を満たせば、新築・中古住宅ともに利用できる
- 中古の場合、特有の条件（築年数や耐震性など）がある
- 住宅ローン控除を受けるためには確定申告が必要
- 住宅ローン控除とリフォーム減税の併用は基本的に不可（投資型減税の耐震工事のみOK）
中古住宅購入の際は、住宅ローン控除の適用条件について不動産会社や金融機関に相談してみましょう。
