住宅ローンを組んで家を購入したとき、一定の要件を満たせば住宅ローン控除が受けられます。
しかし「新築ではなく中古住宅の場合でも、控除の対象になるの？」と、不安に思う人もいるのではないでしょうか。
この記事では中古住宅の住宅ローン控除について、適用期間や条件、手続きの方法、必要書類について解説します。
遠鉄の不動産・浜松ブロック長 江間 和彦（えま かずひこ）
宅地建物取引士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士
住宅ローン控除（住宅ローン減税）とは
住宅ローン控除（または住宅ローン減税）とは、住宅ローンを利用してマイホームを新築・購入したり、リフォームをしたりする際に受けられる減税制度です。
毎年末の「住宅ローン残高」または「住宅の取得対価額」の、いずれか少ない方の金額の1％が所得税より控除されます。
家の購入やリフォームにかかる費用は、決して安いものではありません。
控除が受けられる住宅ローン減税制度を利用すれば、住宅購入時の経済的負担を軽減できます。
控除が受けられる期間
住宅ローン控除が受けられる期間は10年間です。（令和3年12月31日までに居住）
ただし令和元年10月1日～令和2年12月31日までの間に居住した場合は、消費税増税に対する措置により控除期間が3年間延長されます。
適用期間中に居住すると、最大13年間住宅ローン控除が受けられます。
（※売主が個人で、消費税がかからない中古住宅の場合は10年間のままです）
【新型コロナウイルス感染拡大の影響】控除期間13年の期日が延長！
新型コロナウィルス感染拡大により、多数の入居遅延が発生しています。
そのため以下の条件を満たす場合は、令和4年12月31日までの入居でも、控除期間13年の対象となりました。
- 注文住宅：令和2年（2020年）10月1日～令和3年（2021年）9月30日までに契約
- 分譲住宅等：令和2年（2020年）12月1日～令和3年（2021年）11月30日までに契約
住宅ローン控除の上限額は？
住宅ローン控除の上限額は、新築住宅と中古住宅で異なります。
新築住宅は40万円が上限
新築住宅を購入した場合、住宅ローン控除の上限額は年間40万円です。（2021年12月31日までに居住した長期優良住宅や認定低炭素住宅を取得した場合は50万円）
具体的な控除金額の計算方法は、以下の通りです。
- 1～10年目：「毎年末の住宅ローン残高」か「住宅の取得対価額（※）」のいずれか少ない方の金額×1％
- 11～13年目：「建物の取得価格（上限4,000万円）×2％÷3」または「毎年末の住宅ローン残高×1%」のどちらか少ない方
※「住宅の取得対価額」は、補助金や住宅取得のための資金贈与の額を控除しない金額
中古住宅は20万円が上限
売主が個人であり、消費税がかからない中古住宅を購入した場合は、住宅ローン控除の上限額が20万円となります。（2021年12月31日までに居住した長期優良住宅や認定低炭素住宅を取得した場合は30万円）
控除期間は最長10年間となるため、中古住宅を購入した場合の控除額は、通算で最大200万円です。
ただし売主が不動産会社であり消費税がかかる中古住宅を購入した場合、住宅ローン控除の上限額は、新築住宅と同様に40万円（または50万円）となります。
例えば、不動産会社が個人から買い取って、リフォームを施したうえで再販している物件を購入した場合、住宅ローン控除の控除額は40万円または50万円が上限です。
住宅ローン控除額が所得税を上回った場合
住宅ローン控除は、所得税から直接控除されます。
しかし住宅ローン控除額が所得税を上回った場合は、所得税だけでは控除しきれません。
所得税で控除できなかった差額分は、翌年の住民税より差し引かれます。
住宅ローン控除の計算例
実際にいくらの住宅ローン控除が受けられるのか、次の条件でシミュレーションしてみましょう。
- 年末の住宅ローン残高：3,000万円
- 本来支払うべき所得税：9万円
- 翌年の住民税：18万円
住宅ローン控除の可能額は、3,000万円×1％＝30万円です。
本来支払うべき所得税が9万円なので、所得税は全額控除されます。
所得税で控除しきれなかった残りの21万円については、翌年の住民税18万円より控除されます。
ただし住民税から控除する場合は、前年の課税総所得金額の7％（136,500円限度）までと上限が定められているため、21万円満額が控除されるわけではありません（平成26年4月以降に居住の場合）。
中古住宅で住宅ローン控除を受けるための条件
住宅ローン控除を受けるためには、新築・中古ともに一定の要件を満たす必要があります。
新築と中古住宅それぞれの条件について、みていきましょう。
新築と中古住宅の共通条件
- 新築または取得日より6か月以内に居住していると
- 各年の12月31日まで継続して居住している（死亡したときはその日まで）
- 住宅ローン控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下
- 登記簿に記載の床面積が50平方メートル以上ある
- 床面積の1/2以上の部分が居住用であること
- 対象となる住宅のローンが10年以上である
- 居住した年とその前後2年ずつの計5年間に、長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていない
参考：国税庁「住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）」より
中古住宅の特有条件
中古住宅の場合、新築の適用条件に加えて次の項目がプラスされます。
1.次のいずれかに該当していること
- 築年数が20年以下である（マンションなどの耐火建築物の場合は25年以下）
- 耐震基準適合証明書を取得している
- 建設住宅性能評価書（耐震等級1級以上）を取得している
- 既存住宅売買瑕疵保険契約が締結されている
※平成26年4月1日以後に取得した中古住宅で上記に該当しない場合でも、取得日までに耐震改修工事申請をおこない、且つ居住日までに耐震基準に適合する証明を受ければ控除の対象となります。
2.生計を共にする親族や特別な関係者からの取得ではない
3.贈与による取得ではない
参考：国税庁「中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）」より
新型コロナウイルス感染拡大の影響で入居が遅れた場合
本来であれば、中古住宅を購入してから6ヶ月以内に住み始めなければ住宅ローン控除を受けられません。
しかし、新型コロナウイルス感染拡大の影響により、中古住宅を購入しリフォーム・リノベーションしようとしていた方を中心に、期日までに居住できない事例が相次ぎました。
新型コロナの影響で、住宅の増改築に必要な資材の納入が遅れてしまったためです。
そこで新型コロナの影響により、入居要件を満たせない恐れがある方のために弾力化措置が実施されました。
増改築の契約が、以下のどちらか遅い日までに締結されていれば、住宅ローン控除の入居要件が「増改築等完了の日から6ヵ月以内」に緩和されます。
- 既存住宅取得の日から5ヵ月後まで
- 2020年6月30日（関連税制法の施行の日から2ヵ月後）まで
例えば中古住宅を取得したのが2021年1月、増改築契約を結んだのが2021年2月、工事の完了が2021年10月であったとしましょう。
住宅取得の日から5ヵ月後までに増改築契約が結ばれているため、入居期限は工事完了から6ヵ月後である2022年4月となります。
住宅ローン控除申請の流れと必要書類
住宅ローン控除を受けるには、確定申告が必要です。
申告期間は居住した翌年の1月1日～3月15日までの間です。住宅ローン控除申請の流れと必要書類については、下記をご覧ください。
控除を受ける最初の年
手順1：税務署もしくは国税庁のサイトより次の書類を入手します。
- 確定申告書（A・B）
- （特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書
手順2：確定申告の際に添付が必要な次の書類を準備します。
【新築・中古住宅共通】
- 住宅ローンの年末残高証明書
- 建物・土地の登記事項証明書
- 建物・土地の不動産売買契約書（請負契約書）のコピー
- 源泉徴収票（会社員の場合）
- マイナンバーカード（もしくはマイナンバー記載の住民票など）
【築年数要件を満たしてない中古住宅】
- 「耐震基準適合証明書」「建設住宅性能評価書」「既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書」のいずれか1つ（築20年を超える木造住宅または、築25年を超えるマンションなどの耐火建築物の場合に必要）
※中古住宅の場合、築年数によっては現行の耐震基準を満たしていない可能性があります。
そのため新築とは違い、一定の耐震基準を満たしているという証明書類が必要なこともあります。
手順3：添付書類を参考にしながら、確定申告書と住宅借入金等特別控除額の計算明細書に必要事項を記入します。
手順4：記入もれや不備がないかを確認し、すべての書類を税務署に提出しましょう。
2年目以後
2年目以後は、確定申告書と次の書類の提出だけで手続きが完了します。
- （特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書
- 住宅ローンの年末残高証明書
給与所得者の場合
給与所得者の場合、確定申告が必要なのは最初の年だけです。
2年目以後は、勤務先の年末調整で住宅ローン控除の適用が受けられます。
次の2つの書類を準備して、勤務先へ提出しましょう。
- 給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書（年末調整のための住宅借入金等特別控除申告書）
- 住宅ローンの年末残高証明書
給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書（年末調整のための住宅借入金等特別控除申告書）は、1年目に確定申告をしたあと、税務署より控除年数分がまとめて送付されます。
毎年必要な書類なので、大切に保管しておきましょう。
中古住宅購入で住宅ローン控除が受けられないケース
住宅ローンを組んで住宅を購入しても、住宅ローン控除を受けられない場合があります。
例えば、合計の所得金額が3,000万円を超える人は、住宅ローン控除を利用できません。
控除期間中であっても、合計所得が3,000万円を超えている年は、住宅ローン控除の対象外となります。
また返済期間が10年未満の住宅ローンを組んだ場合や、床面積が50平方メートル未満である住宅を購入した場合も、住宅ローン控除は利用できないのです。
中古住宅の場合は、所定の耐震基準を満たしていなければ、住宅ローン控除を受けられません。
中古住宅を購入する際は、検討している物件が住宅ローン控除の条件に合致しているかを入念に確認したうえで購入しましょう。
住宅ローンを組んでマイホームを購入しても、住宅ローン控除を受けられるとは限りません。 住宅を購入した人や住宅ローンの借入条件、建物の床面積など、住宅ローン控除にはさまざまな適用要件が設けられているためです。 要件を把握せずに[…]
住宅ローン控除とリフォーム減税は併用できる？
中古住宅の購入と同時にリフォーム工事をすると、リフォーム減税を利用して税負担を軽減できる場合があります。
リフォーム減税には、以下の2種類があります。
- ローン型減税：金融機関から返済期間5年以上の借り入れて所定の増改築工事を行うと受けられる減税制度
- 投資型減税：自己資金で所定の増改築工事を行うと受けられる減税制度
それぞれ耐震・省エネ・バリアフリーなどのリフォーム工事が減税対象です。
リフォーム減税のうち、住宅ローン控除との併用が可能なのは、自己資金で所定の耐震工事を実施した場合に利用できる投資型減税のみです。
それ以外のリフォーム減税と、住宅ローン控除は原則として併用できません。
住宅ローン控除と医療費控除は併用できる？
住宅ローン控除と医療費控除の併用は可能です。
医療費控除とは、毎年1月1日から12月31日までに、自分自身や生計を共にする配偶者などが支払った医療費が、一定金額を超えると受けられる税の優遇制度です。
年間で支払った医療費から、公的医療保険制度や加入している生命保険・医療保険などから受け取った給付金額と、10万円（※）を差し引いた金額が所得から控除されます。
※年間の総所得金額等が200万円未満の人は、総所得金額等の5％の金額
住宅ローン控除と医療費控除は併用できますが、医療費控除が「所得控除」であるのに対し、住宅ローン控除は「税額控除」である点に注意が必要です。
- 所得控除：税額を計算する前の所得から一定金額が差し引かれる
- 税額控除：計算された税額から一定金額が直接差し引かれる
例えば医療費控除額が10万円、住宅ローン控除額が30万円であったとしましょう。
まず給与所得や一時所得などの合計金額から、医療費控除の10万円と他の所得控除が差し引かれて、所得税と住民税が計算されます。
所得税額から、住宅ローン控除の30万円が差し引かれ、余った金額は一定金額を上限に住民税から差し引かれる仕組みです。
【まとめ】中古住宅購入時は住宅ローン控除の条件を確認しよう
住宅ローン控除はローンを組んで家を購入・リフォームした際に、各年の所得税より税額控除できる減税制度です。
【住宅ローン控除利用時のポイント】
- 一定の要件を満たせば、新築・中古住宅ともに利用できる
- 中古の場合、特有の条件（築年数や耐震性など）がある
- 住宅ローン控除を受けるためには確定申告が必要
- 住宅ローン控除とリフォーム減税の併用は基本的に不可（投資型減税の耐震工事のみOK）
中古住宅購入の際は、住宅ローン控除の適用条件について不動産会社や金融機関に相談してみましょう。
（執筆者：茶谷利津子）
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