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中古住宅購入の流れと注意点を解説!失敗しないためのポイントは?

中古住宅は価格面でメリットが大きく「マイホームを購入する際に、約7割の人が最初に中古住宅を検討している」という調査データもあります。(参考:アットホーム株式会社の調査

しかし築年数を重ねた物件では「購入金額は妥当なのか」「住宅に欠陥はないか」と、不安に思う人もいるでしょう。

この記事では、中古住宅購入の流れをステップごとに解説します。
さらに中古住宅購入時に注意するべきポイントについても、詳しく紹介します。

遠鉄の不動産・中遠ブロック長
岩井 優(いわい ゆう)


宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、CPM®(米国不動産経営管理士)、相続支援コンサルタント、3級ファイナンシャル・プランニング技能士

中古住宅購入の流れ

 

中古住宅とは一般的に、過去に人が入居したことがある住宅、または建築後2年を経過している住宅を指します。

購入検討のタイミングには、まだ売主が住んでいるというケースも少なくありません。そのため中古住宅と新築住宅では、購入の流れが異なります。

中古住宅購入の基本的な流れは次のようになります。

  1. 中古住宅の情報収集
  2. 気になる物件を内覧
  3. 購入の申し込み
  4. ローンの事前審査
  5. 重要事項説明・売買契約
  6. ローンの契約
  7. 残代金の決済と引渡し

それぞれのステップを詳しく説明します。

1.中古住宅の情報収集

まずは不動産検索サイトで物件情報を見たり、不動産会社から物件情報を紹介してもらったりなど、情報収集から始めましょう。

中古住宅を探すときには、以下の項目を明確にすることが大切です。

  • 予算
  • 間取り・面積
  • 内装のイメージ
  • 立地条件

それぞれの項目が明確になったら、優先順位をつけましょう。優先順位があることで、不動産会社も希望に沿った物件を紹介しやすくなります。

2.気になる物件を内覧

気になる中古住宅が見つかったら、仲介をおこなう不動産会社に連絡をして内覧を申し込みます。
中古住宅は売主が居住中のことも多いため、不動産会社を通じての連絡が必須です。

内覧では間取りや日当たり、収納の場所を確認しましょう。

中古住宅は、すでに建物が完成しているため現物を確認できます。売主が居住中の場合は、新築のモデルルームと比べると生活感を感じるかもしれません。
しかし「実際の暮らしをイメージしやすい」というメリットでもあります。

午前と午後では、日当たりや周辺の交通量も変わるため、内覧は複数回おこなうことをおすすめします。
不動産会社と相談をしながら、内覧のスケジュールをたてましょう。

3.購入の申し込み

内覧をして購入の意志が固まったら、次は売主への購入申し込みです。
「購入申込書」を記入し、不動産会社経由で売主へ提出します。

購入申込書には、主に次の項目を記載します。

  • 申込日
  • 買主の情報(氏名、住所、捺印)
  • 購入希望条件(売買価格、手付金、売買契約日、引渡し日、住宅ローンに関する情報など)

購入申込書は契約書ではありません。
しかし何度も修正するのは望ましくないため、売買価格などは申込書を記載する前に不動産会社を通じて交渉しましょう。

4.ローンの事前審査

住宅ローンを利用する場合は、ローンの事前審査をおこないます。
買主の収入、勤務年数、その他のローンの有無を申告し、金融機関から仮承認を得ましょう。事前審査の期間は、数日~1週間が目安です。

5.重要事項説明・売買契約

売買契約を締結する前には、必ず「重要事項説明」を受けましょう。
重要事項説明とは、宅地建物取引士から物件の詳細情報、売買の条件に関する説明を受けることです。
重要事項説明で不明なことがあれば、不動産会社に確認しましょう。

説明内容に相違がないことを確認したら、売買契約の締結に進みます。契約書の内容を買主、売主の両者で確認し、署名・捺印をおこない手付金を支払います。

重要事項説明と売買契約は同日でも可能ですが、重要事項説明の内容をあらかじめ把握するためにも別日で設定するほうがいいでしょう。

6.ローンの契約

売買契約を締結したら、住宅ローンの本審査を受けます。
事前審査と同様に信用調査がおこなわれますが、本審査では住民票や源泉徴収票、住民税の課税証明書、売買契約書などが必要です。

本審査で問題がなければ、1~2週間ほどで住宅ローンの承認通知が届きます。
承認通知が届いたら新住所の住民票や印鑑証明を持参して、金融機関で住宅ローンの契約を行います。

住宅ローンの本審査、契約では必要な書類が多岐にわたるため、事前にチェックしておきましょう。

7.残代金の支払いと引渡し

買主は残代金を支払い、売主は土地建物を引渡します。
引渡しには買主、売主、仲介の不動産会社、司法書士、金融機関担当者がそろうことが一般的です。

関係者が集まった状況で、次の3つを同時に進めます。

  • ローンの実行
  • 残金の振込
  • 登記申請

最後に売主から買主へ、物件の鍵を渡して完了します。

中古住宅購入時の注意点

中古住宅の購入を検討する方からは「この価格は妥当なのか」「築年数が経っている物件だが、欠陥はないのか」という不安の声を聞くこともあります。

そこでここからは、中古住宅購入時に注意すべきポイントを3つ紹介します。

費用の目安を計算する

「中古住宅は新築住宅よりも、安い価格で購入できる」といっても、マイホームは高額な買い物です。

最初に支払う手付金、月々のローン返済の金額に加え、引っ越し費用、リフォーム費用なども見積もり、住宅購入にかかる総額を把握することが大切です。

購入したい中古住宅の価格が適切なのか、返済に無理がないか悩んだときは、不動産会社に支払いのシミュレーションを依頼しましょう。

ホームインスペクションを受ける

ホームインスペクションとは、住宅診断士が住宅の劣化状態、欠陥の有無などを調査して、改修にかかる費用を見積もりアドバイスしてくれるサービスです。

購入前にホームインスペクションを受けることで、今後のメンテナンス計画まで視野に入れて購入を検討できるでしょう。

売却前に売主がホームインスペクションを受けているケースもあります。
その場合は売主に依頼して、ホームインスペクションの報告書を見せてもらいましょう。

引渡しのタイミングを確認する

すでに空き家となっている中古住宅は、契約から引渡しまで1か月程度が目安です。

しかし売主が居住中の物件では、売主側の事情で引き渡しのタイミングが決まります。例えば売主の転居先が建築中、といったケースでは引渡しが数か月後になることも少なくありません。

引っ越し希望の時期が決まっている人は、引渡しのタイミングもしっかり確認しましょう。

中古住宅購入後、リフォームやリノベーションをするなら

リフォームやリノベーションを検討している人は、引渡し前にリフォーム会社と一緒に内覧をおこない、入居までのスケジュール、リフォーム費用を確認しましょう。

アットホーム株式会社の調査によると、中古住宅購入者の約8割が購入段階からリノベーションを前提にしています。
初めからリフォームを考えている人は、リフォームと物件購入の両方をサポートしてくれる不動産会社を選ぶとスムーズです。

中古住宅のリフォーム・リノベーションについて詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。

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まとめ

中古住宅は新築住宅に比べ、価格的にメリットが大きい物件です。
すでに建物ができているため入居前に現物を確認でき、暮らしをイメージしやすいでしょう。

空き家になっている中古住宅は、購入から引き渡しまで1か月程度と短期間で進むこともあり、早くマイホームを手に入れたいと考えている人にとっては嬉しい物件でしょう。

しかし築年数を重ねた建物には、目に見えない欠陥が潜んでいる可能性もあります。
中古住宅購入の際には、信頼できる不動産会社と一緒に住宅の状態、購入までの流れをしっかり確認しましょう。

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