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中古マンション購入時の仲介手数料とは?支払う理由や注意点を解説

中古マンションを購入するときに支払う諸費用のひとつに「仲介手数料」があります。
物件の価格や不動産会社によっては、仲介手数料が100万円を超えるケースも少なくありません。
しかし仲介手数料の安さだけで不動産会社を選ぶと、理想のマンションがかえって見つかりにくくなる恐れがあります。

本記事では、中古マンションを購入するときに支払う仲介手数料の金額や、注意点などを分かりやすく解説します。

遠鉄の不動産・浜松ブロック長 江間 和彦(えま かずひこ)


宅地建物取引士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士

中古マンション購入時の仲介手数料は不動産会社への報酬

中古マンション 仲介手数料

仲介手数料は、マンションの売買を仲介してくれた不動産会社に成功報酬として支払う金銭です。

中古マンションを購入するとき、購入希望者は不動産会社に依頼して物件を探してもらい、売主とのあいだで結ぶ売買契約を仲介してもらうのが一般的です。
購入するマンションが見つかり売買契約が成立したら、買主は仲介してくれた不動産会社に対して仲介手数料を支払います。

仲介手数料は、原則として売買契約時と物件の引き渡し時に半額ずつ支払います。
またマンションの売買契約が成立しない限り、不動産会社から仲介手数料を請求されることはありません。

中古マンションの仲介手数料の計算方法

仲介手数料は、宅地建物取引業法によって上限額が定められています。
上限額の範囲内であれば、不動産会社は仲介手数料を自由に設定できます。

法定上限額の計算方法は、以下のとおりです。

物件価格 仲介手数料の上限(税抜)
200万円未満の部分 物件価格×5%
200万円超、400万円未満の部分 物件価格×4%
400万円を超える部分 物件価格×3%

ただし実際には「物件価格×3%+6万円」の速算式を用いて、仲介手数料の上限額を計算するのが一般的です。

例えば中古マンションの物件価格が3,000万円である場合、仲介手数料の上限額は3,000万円×3%+6万円=96万円(税抜)です。

仲介手数料には消費税がかかります。
消費税率が10%である場合、仲介手数料の上限額は105.6万円となります。

以下は、物件価格ごとの仲介手数料の上限額です。

物件価格 仲介手数料の法定上限額(税抜)
1,000万円 36万円
1,500万円 51万円
2,000万円 66万円
2,500万円 81万円
3,000万円 96万円
3,500万円 111万円
4,000万円 126万円
4,500万円 141万円
5,000万円 156万円

仲介手数料と手付金の違い

マンションの売買契約を結ぶとき、買主は売主に「手付金」を支払うのが一般的です。
手付金とは、買主と売主それぞれに売買契約の解約権を与えるために支払われる金銭です。

例えば契約を結んでから物件が引き渡されるまでに、買主の都合で契約をキャンセルする場合、売主に支払った手付金は戻ってきません。
売主の都合で契約をキャンセルする場合、買主に手付金を返還したうえでさらに同額を支払う必要があります。

一方で仲介手数料については、買主と売主どちらの都合であっても、契約がキャンセルになった場合は返還されます。

中古マンションの仲介手数料が無料になるケースがあるのはなぜ?

中古マンション 仲介手数料

不動産会社によっては、買主側の仲介手数料を無料にしている場合があります。
例えば不動産会社が買主と売主の両方を仲介する場合、売主側から仲介手数料を得られるため買主側を無料にするケースがあるのです。

仲介手数料は値切れる?

仲介手数料に下限はなく、法定上限額を超えなければ不動産会社は自由に設定できます。
そのため、買主と不動産会社の交渉次第では、仲介手数料を値引きしてもらえるケースもあります。

仲介手数料の安さだけで不動産会社を選ぶのはおすすめできない

マイホーム購入時のコストを抑えたいからといって、仲介手数料が無料の不動産会社に依頼したり、安易に値下げ交渉をしたりするのはおすすめできません。

中古マンションの売買では、買主と売主をそれぞれ別の不動産会社が仲介する場合のほうが多いため、仲介手数料が無料または極端に安い価格になるケースは限られています。
仲介手数料の安さにこだわりすぎると、不動産会社の選択肢を狭めてしまうでしょう。

また仲介手数料は不動産会社にとっての売上であるため、安易に値下げ交渉をすると担当者のモチベーションを低下させてしまうかもしれません。
希望するマンションを真剣に探してくれる不動産会社なのであれば、仲介手数料を支払ってでも任せる価値はあるといえます。

中古マンション購入時における仲介手数料の注意点

中古マンション 仲介手数料

中古マンション購入時における仲介手数料の注意点は、以下の2点です。

  • 仲介手数料を支払うタイミングを知っておく
  • どこまでの費用が仲介手数料に含まれるか知っておく

仲介手数料を支払うタイミングを知っておく

仲介手数料は、マンションの売買契約を結ぶときと物件が引き渡されるタイミングで半額ずつ支払うのが一般的であるため、事前に資金を準備しておきましょう。

例えば仲介手数料が100万円であった場合、売買契約時に50万円、引き渡し時に50万円を支払います。
手付金の額も合わせると、売買契約時に数百万円の資金が必要になることもあるのです。

仲介手数料や手付金は、原則として現金振込で支払うため、支払のタイミングまでに指定の金額を用意しておきましょう。

どこまでの費用が仲介手数料に含まれるか知っておく

仲介手数料には、営業担当者の人件費や物件の広告宣伝費などが含まれています。

買主や売主が不動産会社に対して支払うのは、基本的に仲介手数料のみです。
「特注でチラシを作成してもらった」のような特別な依頼をしない限り、仲介手数料以外の金銭を請求されることはありません。

マンションの売買契約を結ぶときは、特別な依頼をしていないにもかかわらず不動産会社から仲介手数料以外の費用を請求されていないか確認しましょう。

新築マンション購入でも仲介手数料はかかる?

中古マンション 仲介手数料

新築マンションの多くは、売主が不動産会社です。
不動産会社が個人の売主と買主を仲介するわけではないため、新築マンション購入時は基本的に仲介手数料を支払う必要はありません。

しかし新築マンションは、仲介手数料の支払いがない代わりに販売する際の広告費や人件費などが販売価格に上乗せされています。
新築マンションを売り出す際は、テレビやホームページ、折り込み広告などさまざまな媒体で広告活動が行われるため、広告費は中古マンションよりも高くなるのが一般的です。

新築マンションと中古マンションのどちらにするか検討する際は、仲介手数料だけでなく取得をする際に支払う金額の全体に着目することが大切です。

【まとめ】中古マンションの購入時は仲介手数料の理解が不可欠

仲介手数料は、仲介してくれた不動産会社に対して支払う成功報酬です。
法律によって「物件価格×3%+6万円(税抜)」が上限と定められています。
仲介手数料を法定上限額に設定する不動産会社もあれば、値引きしている不動産会社もあります。
仲介を依頼する不動産会社を選ぶ際は、仲介手数料の金額を確認することが大切です。

ただし仲介手数料が安い不動産会社を選べば良いわけではありません。
仲介手数料がかかる不動産会社であったとしても、親身になってマンションを探してくれるのであれば依頼する価値は高いでしょう。
(執筆者:品木 彰)

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