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中古マンション購入時の5つの注意点!失敗を防ぐためのポイントを解説

中古マンションは、生涯で何度も購入するものではないため、何に注意して選べば失敗を防げるのかわからない方がほとんどでしょう。

中古マンションは、築年数や管理状況、立地などに注意して選ぶことが大切です。
この記事では、中古マンションを購入するときに注意すべきポイントを詳しく解説します。

遠鉄の不動産・中遠ブロック長 山本 圭吾(やまもとけいご)


宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、相続支援コンサルタント、相続診断士、アシスタント・カラーコーディネーター、AFP(日本FP協会認定)、2級ファイナンシャル・プランニング技能士

中古マンション購入時の注意点1:築年数

中古マンション 購入 注意点

築年数によって価格や耐震性能が異なるため、マンションを検討するときには築年数をよく確認する必要があります。

中古マンションの価格は築年数の経過とともに下落する

マンションの価格は、築年数の経過とともに下がっていき、築20年を過ぎたあたりから下落が緩やかになります。

築浅のマンションは、内装や設備がきれいである反面、売却時に値崩れしやすくなります。
売却時に値崩れするリスクを抑えたい方は、築20年以上のマンションを検討してみてはいかがでしょうか。

ただし築25年を超えたマンションは、住宅ローン控除の対象外となってしまい、所得税や住民税の節税効果が得られなくなる点に注意が必要です。

築年数が古いと耐震基準が劣る可能性がある

1981年6月1日より前に建築確認申請が受理された建物は、旧耐震基準が適用されており、震度5程度の地震にしか耐えられないといわれています。

一方で、建築確認申請が1981年6月1日以降に受理されていた場合、マンションには新耐震基準が適用されており、震度7強の地震が発生しても耐えられるように建てられています。

日本は、世界有数の地震大国です。
地震に対する不安を少しでも軽減したいのであれば、新耐震基準が適用されたマンションを購入するのがおすすめです。

リフォーム・リノベーションを検討している人が確認すべきポイント

販売されている中古マンションの中には、すでにリフォーム・リノベーションされているものもあります。

リフォーム・リノベーション済みのマンションは、すでに工事が終わっており、新築マンションと同等の内装や設備に刷新されています。

一方で工事済みの物件は、価格が割高なだけでなく自分自身の好きな間取りにも変更できません。
ご自身の好きなようにリフォームやリノベーションをしたい方は、工事が未実施であるマンションを選ぶ必要があります。

マンション購入後に自分自身でリフォームやリノベーションをする場合は、管理規約や構造を必ず確認しましょう。
マンションの管理規約や構造によって、工事が制限される可能性があるためです。

中古マンション購入時の注意点2:管理状況

中古マンション 購入 注意点

中古マンションを検討するときは、管理状況や長期修繕計画などを必ず確認しましょう。
「マンションは管理を買え」といわれるほど、管理状況はマンションの資産価値に大きな影響を与えます。

管理状況は内覧時にチェックする

マンションの管理状況は、お部屋の内覧時に確認できます。
管理が行き届いているマンションほど、エントランスや駐車場、ゴミステーションなどが適切に清掃・メンテナンスされています。
また内覧時に外壁や廊下などを確認し、ヒビ割れや塗装の剥げがないか確認すると、マンションが適切に管理されているか判断しやすくなるでしょう。

長期修繕計画や修繕積立金の積立状況を確認する

マンションは築年数の経過とともに劣化していくため、10〜15年に1度のタイミングで大規模修繕が実施されるのが一般的です。
大規模修繕にかかる費用は、マンションの規模にもよりますが、数千万円ほどの費用がかかる場合があります。

そのためほとんどのマンションでは、修繕計画と修繕工事を実施するために積み立てる修繕積立金の額がまとめられた長期修繕計画が作成されています。
長期修繕計画に沿って修繕積立金が計画的に徴収されていないと、大規模修繕時に積立金額が不足し、修繕費用を一括徴収されるかもしれません。

中古マンションを検討する際は、築年数にかかわらず長期修繕計画やこれまでの修繕記録、修繕積立金の積立状況を確認しましょう。

中古マンション購入時の注意点3:立地

中古マンション 購入 注意点

立地は、マンションの資産価値や購入後の暮らしに大きな影響を与えます。
また立地は、購入後に変更できない要素であるため、検討する段階で入念に確認することが大切です。

資産価値が下がりにくい立地の物件を選ぶ

生涯にわたって住み続けると考えて中古マンションを購入しても、転職や子どもの進学など、ライフスタイルの変化によって住み替えを検討する可能性があります。
資産価値が下がりにくい中古マンションを選ぶと、住み替えが必要となった際にも、スムーズに買い手が見つかるでしょう。

一般的に駅から徒歩15分以内のマンションは、資産価値が高いといわれています。
最寄り駅がターミナル駅と直通である場合、マンションの資産価値は落ちにくいでしょう。

また将来的に開発が予定されているエリアは、人口の増加が期待できるため、資産価値が上昇する可能性があります。
市町村役場の担当課や不動産会社の担当者に、今後の開発状況を聞いたうえでマンションを購入するエリアを選ぶのもおすすめです。

快適に暮らせる立地を選ぶ

マンションを選ぶ際は、スーパーや学校、病院などの位置を確認し、ご自身や家族が快適に暮らせそうなエリアであるか考えることが大切です。

例えば小さな子どもがいる場合は、マンションの近くに公園や病院などがあるか確認すると良いでしょう。

近くに公園があれば、子どもを遊ばせやすいです。
子どもが病気やけがをしても、近くに病院があればすぐに診察してもらえるでしょう。

中古マンション購入時の注意点4:災害リスク

中古マンション 購入 注意点

災害リスクとは、マンションが地震や洪水などで被害に遭うリスクのことです。
災害リスクを確認せずにマンションを選んでしまうと、地震や洪水などで思わぬ損害が発生する恐れがあります。

また火災保険の補償内容を決めるときや地震保険に加入するか判断するときも、マンションの災害リスクを把握しておく必要があります。

災害リスクの確認方法

マンションの災害リスクのうち水害リスクについては「ハザードマップ」で確認できます。
ハザードマップは、自治体のホームページで確認が可能です。

またマンション購入時の重要説明事項説明時に、不動産会社の担当者(宅建業者)から物件の水害リスクについての説明があります。

地震のリスクについては、マンションの耐震性能を確認しましょう。
旧耐震基準で建てられたマンションよりも、新耐震基準で建てられたマンションのほうが、高い耐震性能を有しています。

中古マンション購入時の注意点5:資金計画

中古マンション 購入 注意点

資金計画とは、マンション購入資金の調達方法や支払い方などの計画です。
中古マンションを購入するためには多額の資金が必要であるため、自己資金(頭金)と住宅ローンそれぞれで賄う割合を慎重に決める必要があります。

無理のない返済計画を立てる

住宅ローンの返済期間は、20年や30年など長期間にわたる可能性があります。

住宅ローンを完済するまでのあいだに、転職や退職、子どもの進学などさまざまなライフイベントが発生するでしょう。
ライフイベントによって収入が低下したり支出が増えたりすると、住宅ローンの返済が厳しくなるかもしれません。

住宅ローンを組む際は、将来的に起こりうるライフイベントを考慮したうえで、無理なく返済できる計画を立てることが大切です。

貯蓄の大半を頭金にしない

頭金とは、住宅購入資金のうち、貯蓄や親族からの資金提供などで支払う部分です。
貯蓄の大半をマンション購入の頭金に充ててしまうと、購入後に不測の事態が発生した場合に対処できなくなる恐れがあります。

例えばご自身が病気になって働けなくなり、世帯収入が低下してしまった場合、貯蓄が不十分であれば治療費の自己負担分や生活費などが賄えなくなるかもしれません。
中古マンションを購入するときに頭金を入れるとしても、不測の事態に対処できるだけの貯蓄を残しておくことが大切です。

購入時の諸費用や購入後のランニングコストなども考慮する

中古マンションを購入するときは、印紙税や登記費用、仲介手数料などの諸費用を支払う必要があります。
マンション購入後にリフォームやリノベーションをする場合は、工事費用も考慮して資金計画を立てなければなりません。

またマンションを購入したあとは、管理費や修繕積立金、駐車場代(駐車場を借りた場合)などを支払う必要があります。

加えて年に一度、固定資産税が課せられます。
マンションが市街化区域内にある場合は、都市計画税も負担しなければなりません。

購入時に支払う諸費用や購入後にかかる費用なども考慮して、中古マンションを購入するか判断することが大切です。

まとめ:中古マンション購入時の注意点は5つ

中古マンションを購入する際の注意点は、以下の5点です。

  • マンションの築年数
  • マンションの管理状況
  • マンションが建っている立地
  • マンションにある災害リスク
  • マンションを購入する際の資金計画

上記をよく確認・検討したうえで中古マンションを選ぶと失敗を防げるでしょう。
中古マンション選びで悩んだときは、売買実績が豊富な不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。
(執筆者:品木 彰)

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