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住宅ローン控除の上限額について解説!実際の控除額はどれくらい?

「住宅ローン控除を利用すると、どのくらい税負担が軽減できるのだろう」
「住宅ローン控除の上限額が知りたい」

住宅ローンを組んだ方は、住宅ローン控除を申請することで所得税や住民税の負担軽減が受けられます。
ただし住宅ローン控除には上限があるため、借入額が同じでも実際の控除額は個人によって異なる場合があるのです。

本記事では、住宅ローン控除の上限額や控除額の計算方法を解説していきます。

遠鉄の不動産・浜松北ブロック長 影山 裕紀(かげやま ひろき)


宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、3級ファイナンシャル・プランニング技能士、ITパスポート

住宅ローン控除の概要と上限額

住宅ローン控除 上限

住宅ローン控除とは、年末時点における住宅ローン残高の1%を所得税から控除してくれる制度です。
所得税額が控除額よりも低い場合、余った控除額は住民税から差し引かれます。

控除期間は最長で10年、控除額の上限は年間40万円(認定長期優良住宅や認定低炭素住宅を取得した場合は年間50万円)です。
ただし、消費税10%が適用される住宅を購入し、特定の条件を満たし2022年12月末までに入居した場合、特例の適用により控除期間は13年に延長されます。

住宅ローン控除を受けるためには、購入する物件の床面積や住宅ローンの返済期間などさまざまな要件を満たさなければなりません。

住宅ローン控除の詳細には、以下の記事にまとめてありますので、ぜひご覧ください。

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住宅ローン控除 条件

実際の控除額はいくら?

住宅ローン控除 上限

住宅ローン控除の控除額は、以下の条件のうちもっとも低い金額となります。

  • 年末時点における住宅ローン残高の1%
  • 所得税額+住民税額
    ※住民税から控除される金額の上限は136,500円
  • 最大控除額:年間40万
    ※認定長期優良住宅・認定低炭素住宅を取得した場合は年間50万円

例えば、年末時点における住宅ローン残高の1%が4,000万円、所得税額と住民税額の合計が30万円である場合、控除額は30万円となり余った10万円は消滅します。

また特例が適用されて控除期間が最長13年となった場合、11年目~13年目の控除額は、以下の条件のうちもっとも低い金額となります。

  • 年末時点における住宅ローン残高の1%
  • 建物部分の取得価格×2%÷3
  • 所得税額+住民税額
    ※住民税から控除される金額の上限は136,500円
  • 最大控除額:年間40万
    ※認定長期優良住宅・認定低炭素住宅を取得した場合は年間50万円

このように年末時点の借入残高が4,000万円以上であっても、年間40万円の控除を受けられるわけではありません。

住宅ローン控除の金額をシミュレーション

住宅ローン控除 上限

ここでは、住宅ローン控除額をシミュレーションで確認していきましょう。
条件は、以下の通りです。


  • 家族構成:夫、妻(扶養内)、子ども(16歳未満)
  • 借入額:3,000万円
  • 建物の取得価格:1,500万円
  • 返済期間:35年
  • 借入金利:1.35%(全期間固定金利)
  • 返済方法:元利均等返済(毎月の返済額が一定)
  • ボーナス返済:なし
  • 返済開始月:2021年4月
  • 返済する人:夫

以上の条件で、年収ごとの控除額を試算していきます。

年収が400万円の場合

年収が400万円の場合、住宅ローン控除額は以下の通りです。

1〜10年目:各16.5万円
11〜13年目:各10.0万円
合計:195.0万円

控除期間を通じて「(所得税額+住民税額)<年末残高の1%」です。
そのため1年目から10年目までの控除額は、所得税額+住民税額である16.5万円となります。
11〜13年目は、「年末残高の1%>(所得税額+住民税額)>建物取得価格の2%÷3」であるため、控除額は建物取得価格×2%÷3の10万円(1,500万円×2%÷3)です。

年収が500万円である場合

年収が500万円に増えると、住宅ローン控除額は以下のように変化します。

1〜8年目:各23.7万円
9年目:23.5万円
10年目:22.8万円
11〜13年目:各10.0万円
合計:265.9万円

年収500万円の場合、1〜8年目までは「(所得税額+住民税額)<年末残高の1%」であるため、控除額は所得税額+住民税額の23.7万円です。
9年目と10年目は、「(所得税額+住民税額)>年末残高の1%」となるため、控除額は年末残高の1%の金額となります。

また年収400万円と比較すると、借入額が同じであるにもかかわらず控除額は約71万円増えています。

年収が700万円である場合

年収が700万円になると、住宅ローン控除額は以下の通りです。

1年目:29.3万円
2年目:28.6万円
3年目:27.9万円
4年目:27.2万円
5年目:26.5万円
6年目:25.8万円
7年目:25.0万円
8年目:24.3万円
9年目:23.5万円
10年目:22.8万円
11〜13年目:各10.0万円
合計:290.9万円

年収が700万円の場合、すべての控除期間で「(所得税額+住民税額)>年末残高の1%」になるため、1〜10年目の控除額は年末残高の1%です。
年収400万円の方と比較すると、控除額は約96万円高くなります。

年収が高くなると、所得税額や住民税額も高くなるため、住宅ローン控除の恩恵を受けやすくなるのです。

住宅ローン控除額を計算する際の注意点

住宅ローン控除 上限

ここでは、住宅ローン控除額を計算する際の注意点を2つご紹介します。

借換えをする場合の注意点

返済の途中で住宅ローンを借換えた場合も、要件を満たしていれば住宅ローン控除を受けられます。
ただし借換えをしても、住宅ローン控除の控除期間が延長されることはありません。
控除期間は、購入した住宅に居住を開始した年から10年または13年であるためです。

例えば、5年目に住宅ローンを借換えた場合、住宅ローン控除を受けられる期間は残り9年となります。

また、借換えた年の控除額は「A.借換え直前における当初の住宅ローン等の残高」と「B.借換えによる新たな住宅ローン等の借入時の金額」の関係性によって異なります。

BがAより少ないもしくは同額である場合、住宅ローン控除の計算対象となるのは「C.借換えによる新たな住宅ローン等の年末残高」です。
一方で、借換え時の諸費用も含めて借入れた結果、BがAよりも多くなった場合、借換えた年の控除額の計算対象となるのは「C×A/B」の計算式で求められます。

ふるさと納税と併用する場合の注意点

特定の自治体に寄付をする「ふるさと納税」は、寄付金額から2,000円を引いた金額が控除の対象となって税負担を軽減できる制度です。

ふるさと納税は、住宅ローン控除と併用可能です。
ただし、ふるさと納税を申告する際にワンストップ特例制度を利用せず、確定申告をする場合、住宅ローン控除額が減る場合がある点に注意しましょう。

ワンストップ特例制度でふるさと納税を申告する場合、控除額の全額が住民税から差し引かれます。
しかし確定申告でふるさと納税を申告すると、所得税と住民税の両方から一定金額が控除されます。

住宅ローン控除は、所得税から優先的に控除される制度です。
例えば、住宅ローン控除の適用により所得税額が0円となる人が、確定申告でふるさと納税を申請してしまうと、所得税の節税効果が薄れてしまいます。

住宅ローン控除とふるさと納税の併用については、こちらの記事で詳しく解説しています。

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住宅ローン控除の申請方法

住宅ローン控除 上限

住宅ローン控除を申請する場合、初年度は職業にかかわらず確定申告をしなければなりません。
確定申告をする際は「確定申告書」や「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書」などの書類を揃える必要があります。

会社員や公務員などの給与所得者は、2年目以降は年末調整で住宅ローン控除を申請可能です。

確定申告や年末調整で住宅ローン控除を申請する方法は、以下の記事をご確認ください。

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まとめ

住宅ローン控除は、控除額に上限が存在するため、必ずしも年末残高の1%分の節税効果が得られるわけではありません。
実際の控除額は、控除を受ける人の所得税額や住民税額などによって異なります。

また特例の適用により控除期間が13年に延長されている場合、11〜13年目の控除額は建物部分の取得価格も考慮に入れた上で決定します。

住宅ローン控除を受けると、どのくらい節税効果を得られるのか知りたい方は、信頼できる不動産会社や税理士のような専門資格者に相談するのも方法のひとつです。
(執筆者:品木彰)

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