住宅ローンを組んでマイホームを購入しても、住宅ローン控除を受けられるとは限りません。
住宅を購入した人や住宅ローンの借入条件、建物の床面積など、住宅ローン控除にはさまざまな適用要件が設けられているためです。
要件を把握せずにマイホームを購入すると、住宅ローン控除による税負担の軽減が受けられないかもしれません。
今回は住宅ローン控除を受けるための条件を、詳しく解説していきます。
遠鉄の不動産・浜松ブロック長 江間 和彦（えま かずひこ）
宅地建物取引士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士
住宅ローン控除とは？
住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んでマイホームを購入した人が受けられる税の優遇制度で、年末時点の借入残高の1%に相当する金額が所得税から差し引かれます。
所得税から控除できなかった分は、一定額を上限に住民税から差し引かれる仕組みです。
住宅ローン控除を受けられる期間は？
住宅ローン控除を受けられる期間は、最大で10年間です。
ただし消費税10％が適用される住宅を購入し、所定の期日までに契約を結び、2022年12月末までに入居した場合は、控除期間が13年に延長されます。
住宅ローン控除を受けられる期間や、控除期間13年延長の特例については、こちらの記事で解説しています。
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住宅ローン控除を受けるための条件
次に、住宅ローン控除を受けるための条件を解説していきます。
利用者の条件
住宅ローン控除は、年間の合計所得金額が3,000万円以下でなければ受けられません。
所得額の算出方法は、所得の種類によって異なります。
例えば、サラリーマンが勤務先から給与を受け取った場合の「給与所得」と、自営業者が事業による売上を得たときの「事業所得」の計算方法は、それぞれ以下の通りです。
- 給与所得：給与収入－給与所得控除
※給与所得控除とは、給与収入に応じて一定金額を必要な経費とみなして差し引いてくれる制度 - 事業所得：売上－必要経費
住宅ローンの条件
住宅ローン控除は、借入れるローンの返済期間が10年以上であることが要件です。
対象となる借入金は、銀行のような金融機関から借入れた住宅ローンの他にも「社内融資」のような勤務先からの融資も対象です。
ただし勤務先からの融資で、無利子または金利0.2%未満（2016年12月31日以前に居住の用に供する場合は1％未満）の場合、住宅ローン控除は利用できません。
新築住宅を購入した場合の条件
新築住宅を購入した人が住宅ローン控除を受ける場合、以下の要件を満たす必要があります。
- 住宅を新築した日または購入した日から6か月以内に居住を開始する
- 住宅ローン控除の適用を受ける年の12月31日まで引き続き居住している
- 新築または購入した住宅の床面積が50㎡以上かつ、床面積の半分以上が居住用
※不動産登記簿に表示されている床面積で判定 - 住宅を新築または購入した年の前2年、後3年の計6年間に「譲渡所得の課税の特例等（3,000 万円の特別控除など）」などの適用を受けていない
※令和2年3月31日以前に譲渡した場合、その居住の用に供した年とその前後2年ずつの計5年間
3,000万円の特別控除とは、居住用の住宅を売却した利益（譲渡所得）のうち、最大3,000万円が課税されなくなる特例です。
所定の期間内に、3,000万円の特別控除のような譲渡所得に対する税の優遇制度を受けていると、住宅ローン控除を利用できません。
中古住宅を購入した場合の条件
中古住宅を購入した場合、以下の条件を満たさなければ住宅ローン控除を利用できません。
- 次のうちのいずれかに該当する中古住宅
・家屋が建築された日から購入の日までの期間が20年（マンションなどの耐火建築物の建物の場合には25年）以内であること
・地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準またはこれに準ずるものに適合することが購入日前の2年以内に証明されているもの
※上記2点の基準を満たさない住宅（要耐震改修住宅）であっても、購入の日までに耐震改修を申請・実施後、耐震改修により家屋が耐震基準に適合することが住みはじめる日までに判明した場合は、住宅ローン控除を利用可能 - 購入した日から6か月以内に居住を開始し、住宅ローン控除を受ける年の12月31日まで引き続き住んでいる
※ただしコロナウイルスの影響により入居が遅れた場合の措置はこちらをご確認ください。 - 購入した住宅の床面積が50㎡以上かつ床面積の半分以上が居住用である
※不動産登記簿に表示されている床面積で判定 - 取得時や取得後に生計を一にしている親族等から購入した住宅でない
※親族等とは、親や配偶者などの親族だけでなく「事実上婚姻関係と同様の事情にある方」や「家屋を購入した人が持つ資産によって生計を維持している方」も含む - 取得した年の前2年、後3年の計6年間に「居住用財産の譲渡による長期譲渡所得の課税の特例」などの適用を受けていない
※2020年3月31日以前に譲渡した場合、その居住の用に供した年とその前後2年ずつの計５年間
中古住宅の場合、所定の耐震性能を満たしていなければ、住宅ローン控除を適用できない点に注意が必要です。
なお、中古住宅の売買契約が2020年12月〜2021年11月末に行われた家屋に、2022年12月末までに入居した場合、控除期間が13年に延長されます。
リフォーム・増築した場合の条件
個人が住宅ローンを組んでリフォームや増築をした場合も、以下の条件を満たせば住宅ローン控除を利用可能です。
- 自己が所有し居住をするための家屋を改修すること
- 増改築をした日から6か月以内に居住を開始し、住宅ローン控除を受ける年の12月31日まで引き続き住んでいる
※ただしコロナウイルスの影響により入居が遅れた場合の措置はこちらをご確認ください。 - 補助金等の額を差し引いた増改築等に要した費用の額が100万円を超える
- 増改築等に要した費用の総額の1/2以上が、居住の用に供する部分に係る費用
- 増改築等をした住宅の床面積が50㎡以上かつ、床面積の半分以上が居住用
※不動産登記簿に表示されている床面積で判定 - 増改築をした年の前2年、後3年の計6年間に「居住用財産の譲渡による長期譲渡所得の課税の特例」などの適用を受けていない
※2020年3月31日以前に譲渡した場合、その居住の用に供した年とその前後2年ずつの計５年間
増改築の場合、2020年12月〜2021年11月末に行われた家屋に、2022年12月末までに入居すると、住宅ローン控除の期間が13年となります。
また高齢者等居住改修工事等（バリアフリー改修工事等）や、省エネ改修工事等をした場合、所定の要件を満たすと「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除」を受けられます。
ただし住宅ローン控除と（特定増改築等）住宅借入金等特別控除は、どちらか一方しか受けられません。
控除期間13年の特例延長による床面積の条件緩和
住宅ローン控除の期間は原則「10年」ですが、諸条件を満たせば「13年」に延長されます。
さらに令和3年度税制改正により、コロナウイルスの影響を鑑みて、当初2020年12月末までの入居が条件であった控除期間13年の特例の期日が、以下の条件に限り「2022年12月末」まで延長されました。
- 注文住宅：2020年10月1日～2021年9月30日までに契約
- 分譲住宅等：2020年12月1日～2021年11月30日までに契約
この税制改正では、上記の控除期間13年の措置の延長分について、床面積も「50㎡以上」から「40㎡以上」に条件緩和が適用されています。
ただし40㎡以上50㎡未満の場合は、合計所得金額1,000万円以下という条件もあるため、ご自身が当てはまるかどうかは所得と合わせてご確認ください。
住宅ローン控除を受けるためには
住宅ローン控除を受けるためには、必要書類をそろえて確定申告をする必要があります。
会社員や公務員のような、本来であれば確定申告が不要な給与所得者も、住宅ローン控除を受ける場合、初年度は必ず確定申告をしなければなりません。
年末調整で住宅ローン控除を申告できるのは、2年目以降です。
確定申告の際は「確定申告書」「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書」などを記入し所定の書類を添付して、税務署に持参または郵送で提出します。
またマイナンバーカードと指定の読み取り機器をお持ちの方や、事前に税務署から専用のIDとパスワードの発行を受けている方は、e-Taxによる電子申告も可能です。
確定申告の時期は、例年2月16日から3月15日です。
ただし新型コロナウイルスの感染が拡大した2020年と2021年については、申告期限が4月15日までに延長されています。
紛失している書類がある場合は再発行が必要となるため、期限に遅れないよう余裕を持って準備を始めましょう。
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住宅ローン控除の計算方法
住宅ローン控除の控除額は、10年目まで年末時点の借入残高の1%です。
年末時点の借入残高が2,800万円であった場合、控除額は28万円となります。
所得税額が24万円であった場合、控除を適用すると税額が0円となります。
年末調整を経て既に所得税を納めている方は、確定申告をすることで24万円が還付されるのです。
引ききれなかった控除額4万円は、住民税から控除されます。
ただし住民税から控除される金額は「所得税の課税所得の7%」もしくは「136,500円」が上限です。
また11〜13年目の控除額は「年末時点における借入残高の1%」または「建物購入価格の2%÷3」のどちらか少ないほうの金額となります。
仮に年末時点の借入残高が2,300万円、建物購入価格が2,000万円であったとしましょう。
年末時点の借入残高の1%が23万円であるのに対し、建物購入価格の2%÷3は約13.3万円であるため、控除額は13.3万円となります。
まとめ
住宅ローン控除を受けるためには「合計所得金額が3,000万以下」「住宅ローンの返済期間が10年以上」「住宅の床面積が50㎡以上」などの条件を満たす必要があります。
また購入する住宅の種類によって、住宅ローン控除の要件が異なります。
住宅ローンを組んで増改築をする場合、工事費用が一定額以上でなければ住宅ローン控除を受けられません。
住宅ローン控除の要件は複雑なので、取得する住宅が控除の対象であるか、住宅のプロに確認しておくと安心です。
（執筆者：品木彰）
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